En un contexto de creciente interés por la vida rural y la inversión en terrenos fuera de las grandes ciudades, como Santiago, surge la pregunta fundamental: ¿Es posible construir una casa principal y, por ejemplo, una vivienda para un cuidador en una parcela rústica sin infringir la ley? La respuesta es rotundamente sí, bajo el marco legal chileno, aunque existen interpretaciones y regulaciones específicas que deben considerarse.
Marco Legal Principal para la Construcción de Viviendas Rurales
Decreto Ley N°3.516 de 1980: Base para la Subdivisión Rural
Desde 1980, el Decreto Ley N°3.516 establece las disposiciones legales para la subdivisión de predios rústicos. Según esta normativa, los predios rústicos pueden ser divididos libremente si los lotes resultantes tienen una superficie mínima de 0,5 hectáreas y acceso a la vía pública. Sin embargo, es crucial que estos lotes queden sujetos a la prohibición de cambiar su destino a fines urbanos.
Respecto a la construcción de viviendas, Juan Fonseca Vargas, director de la empresa Mundo Parcelas, comenta: “Para quien quiera construir una vivienda en una parcela de agrado, debe estar al tanto de la normativa legal vigente. En cuanto a las viviendas que está permitido construir en su interior, sólo es posible levantar dos. Por un lado está la vivienda principal, la cual es la que usualmente tiene mayor superficie, y por otro lado está la de cuidador. Entre las dos pueden sumar 500 metros cuadrados como máximo.” Esta es una interpretación común asociada a la aplicación de este decreto en parcelas de agrado.
Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), Artículo 55
La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), en su Artículo 55, especifica claramente que "Fuera de los límites urbanos […] no será permitido abrir calles, […] ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores."
La interpretación de este artículo confirma que es un derecho absoluto construir casas en una parcela rústica, siempre que se cumpla la normativa. El uso de la conjunción "o" es fundamental: indica que las viviendas pueden construirse independientemente de si son necesarias para la explotación agrícola. Este "o" al fondo elimina cualquier lazo o connotación con la explotación agrícola, haciendo el derecho a la vivienda independiente del uso agrícola del terreno. Esto significa que está permitido construir:
- Viviendas para el propietario (la casa patronal).
- Una o más viviendas para los trabajadores.
- Construcciones necesarias para la explotación agrícola (como galpones, bodegas, etc.).
Por tanto, el mero hecho de construir múltiples viviendas bajo ninguna circunstancia puede implicar una contravención a lo establecido en el Artículo 55 de la LGUC, a menos que no sean para el propietario o para sus trabajadores. La única limitante es que las viviendas deben ser del propietario o de los trabajadores.
Aclarando Mitos y Limitaciones Específicas
El Origen de la Limitante de "Dos Casas y 500 m²"
A menudo, en internet y en la creencia popular, circula la pauta general de que la superficie construida máxima debe ser de 500 m² o el 10 % de la superficie del terreno, y que solo pueden ser dos casas como máximo. Sin embargo, esta información errónea sobre la cantidad de dos casas y 500 m² proviene de un caso muy particular aplicable solamente a la Región Metropolitana.
Esta limitación se menciona en la Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), específicamente en su Artículo 8.1.3. Debe estar más que claro que estas limitantes (dos casas, una de las cuales está explícitamente para el cuidador, y la superficie construida de 500 m² para un terreno de 5.000 m²) se aplican solamente a los loteos que están emplazados en la Región Metropolitana y son denominados como "parcelas agroresidenciales". Fuera de este contexto específico, las reglas generales del Artículo 55 de la LGUC, que permiten más flexibilidad, suelen prevalecer.
Rol de la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo (SERVIU)
El Artículo 55 de la LGUC también establece que "Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos".
Esta facultad de SERVIU busca limitar las construcciones que no sean de uso agrícola y concuerda con la parte anterior del mismo artículo. No obstante, esta frase no debe afectar la posibilidad de construir viviendas. La parte anterior del artículo habla del permiso explícito, incondicional e ilimitado de construir viviendas para el propietario y sus trabajadores. Y como el único fin de una vivienda es por definición habitacional, no se puede alegar que SERVIU tenga la facultad de cautelar la construcción de la vivienda o las viviendas en terrenos agrícolas, siempre que estas sean para el propietario o para sus trabajadores.
Otras Regulaciones Clave para Propietarios de Parcelas
La Legislación Forestal
Los dueños de parcelas de agrado deben conocer las reglamentaciones legales relacionadas con el ámbito forestal. Estas tienen que ver directamente con el relacionamiento de las personas con los árboles y plantas de la zona. Según leyes como la N°20.283, N°18.738 y el Decreto Ley N°701, cualquier corta de árboles nativos está prohibida sin la autorización de la Corporación Nacional Forestal (CONAF) o el Servicio Agrícola Ganadero (SAG). Es por esto que quienes dispongan en sus terrenos de especies protegidas como la araucaria o el alerce, deberán contar con permisos especiales para removerlos. La tala de árboles como la Araucaria chilena está estrictamente prohibida en Chile.
Como forma de recordar estas disposiciones, CONAF instó recientemente a los dueños de parcelas de agrado a cumplir con este tipo de normativas, dentro de las cuales también está la regulación de la plantación de árboles no propios de la zona.
El Permiso de Edificación Municipal
Por último, antes de construir cualquier tipo de estructura, los propietarios del terreno deben acercarse previamente a la dirección de obras correspondiente a la municipalidad de la comuna en donde se encuentre la parcela y solicitar un permiso de edificación.
Para conseguir la autorización para construir, se debe contar con un documento que acredite que el terreno tiene acceso a agua potable, posea alcantarillado o fosa séptica y también tenga acceso a energía eléctrica.
Acerca del Permiso de Edificación en Chile
Normativa y Jurisprudencia sobre Subdivisiones y Construcciones Recientes
La normativa sobre división de predios rústicos ha sido objeto de interpretaciones y cuestionamientos. La industria inmobiliaria ha utilizado estas normativas para desarrollar proyectos habitacionales al margen de los planes reguladores. Ante esta situación, el Ministerio de Agricultura, a través de la Ordenanza N°637 de 2022, instruyó al Servicio Agrícola Ganadero (SAG) a suspender la tramitación de subdivisiones de predios rústicos si se advierten posibles vulneraciones a la normativa urbanística.
Esta medida ha enfrentado recursos de protección, como el rechazado por la Corte de Apelaciones de Santiago en abril de 2023, que ratificó la facultad de las autoridades para emitir instrucciones y exigir el cumplimiento de la normativa vigente, no solo la relacionada con el tamaño de los lotes y accesos, sino también otras leyes aplicables al predio.
La Asociación Gremial Chile Rural interpuso una acción de nulidad contra los actos administrativos del SAG, argumentando extralimitación de facultades. Sin embargo, el Gobierno obtuvo una resolución favorable, reafirmando la vigencia de la circular del SAG y estableciendo un precedente para futuros proyectos de ley.