El Mercado de Residencias Senior en Chile: Una Guía Detallada

La población chilena está experimentando un notable proceso de envejecimiento, con un número creciente de personas mayores en el país. Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el porcentaje de personas de 60 años y más ha aumentado significativamente en las últimas décadas, pasando del 9,5% en 1992 al 18,1% en 2022. Esta tendencia demográfica, que se proyecta continúe en las próximas décadas, plantea importantes desafíos en la atención y cuidado de las personas mayores, particularmente en lo que respecta a la oferta de residencias especializadas para este grupo etario.

En este contexto, ha emergido un nuevo foco de negocios centrado en la construcción y operación de residencias para personas mayores de tipo "premium". Este mercado, conocido como senior house, ha mostrado un crecimiento anual promedio en m2 del 10% en los últimos doce años y se espera un aumento del 19% en 2023, según un informe de Colliers.

¿Qué son los Senior Houses?

Los senior houses son activos inmobiliarios orientados y habilitados específicamente para el cuidado del adulto mayor. Se conciben como hogares que buscan entregar cualidades esenciales como seguridad, salud, compañía, tranquilidad y entretención a personas cuya integridad se ve condicionada, ya sea por su edad o por alguna condición física o mental.

Estas residencias ofrecen habitaciones personales o compartidas, donde especialistas en el cuidado de la salud y la atención al huésped brindan sus servicios para facilitar la vida tanto de los residentes como de sus familias. Actualmente, existen 33 residencias de este tipo en operación en Chile y seis más en fase de construcción o planificación. Brindan servicios de alta calidad a personas con dependencia física o mental, así como a quienes buscan seguridad y desean disfrutar plenamente sus últimos años.

Para su estudio, Colliers consideró las 33 residencias en operación y las seis en construcción o planificación que cumplen con altos estándares en sus instalaciones, han sido diseñadas específicamente para este segmento y poseen una superficie construida superior a los 1.000 m2.

Panorama del Mercado y Demografía

Tendencia y Oferta

Los senior houses suelen concentrarse en sectores urbanizados, ubicados estratégicamente cerca de clínicas u hospitales. El público que acude a estos hogares se divide principalmente en dos segmentos:

• El primero está compuesto por adultos mayores que buscan seguridad, ser atendidos en instalaciones de primer nivel y compartir con personas de su misma edad, con el propósito de disfrutar al máximo sus últimos años.
• El segundo grupo lo conforman personas con dependencia física o mental, cuyos familiares ocupados buscan tercerizar el cuidado diario del adulto mayor.

Dimensiones y Crecimiento

Las superficies de estos activos inmobiliarios bordean, en promedio, los 5.000 m2 construidos, sobre terrenos cercanos a los 8.000 m2, según la información recabada por Colliers. Las superficies construidas de las residencias que cumplen con estos estándares varían desde los 1.036 m2 hasta los 14.618 m2, presentando una superficie promedio de 5.386 m2. En cuanto a las dimensiones por residente, en caso de ocupación máxima, el ratio promedio es de 51,47 m2 construidos por cada uno.

Actualmente, hay una superficie construida total de 172.761 m2, con 33 hogares de este tipo activos que suman 3.716 camas. Entre 2019 y 2022, el ingreso de nuevos m2 construidos de senior house experimentó una desaceleración. Los años 2015, 2017 y 2018 fueron los que registraron la mayor cantidad de m2, con aumentos del 37%, 20% y 14% respectivamente. En cuanto al ingreso de nuevas camas a disposición, fue de 695, 556 y 234 para cada uno de esos años mencionados.

Augusto Matte, consultor del área de estudios de Colliers, asegura que el crecimiento del 19% esperado para 2023 se debe a la entrada en operación de aproximadamente seis nuevas residencias para adultos mayores, de más de 1.000 m2 cada una, sumando alrededor de 33.000 m2 nuevos al mercado. Destaca que dentro de estos nuevos m2 se incluirán residencias en nuevas comunas, como Colina, entre otras pertenecientes a diferentes regiones del país.

Principales Operadores del Mercado

Este negocio se caracteriza por tener pocos participantes en su operación, debido a las altas barreras de entrada, como la gran inversión necesaria y el conjunto de conocimientos técnicos y administrativos requeridos para iniciar un centro de estas características. Consiste en una industria concentrada, donde un operador predomina, concentrando el 36% del mercado. Si a este se le suman los dos operadores siguientes en superficie construida, juntos acumulan el 72% del total.

Pese a esta concentración, aún existe espacio en el mercado, siendo considerado un mercado prematuro. Más del 50% de los ingresos de superficie destinados a este propósito se concentran en los últimos siete años. También existen nuevos proyectos para cubrir zonas sin presencia de estos activos, reemplazar residencias antiguas o potenciar áreas con mayor demanda, lo que demuestra un mercado aún por satisfacer.

Acalis

Acalis cuenta con una superficie construida de 62.130 m2 y 1.331 camas. Posee 11 residencias distribuidas en Lo Barnechea, Ñuñoa, Las Condes, La Florida, La Reina, Concepción y Viña del Mar.

Entre los servicios que ofrece se encuentran:

• Cuatro comidas al día supervisadas por un nutricionista.
• Administración de medicamentos.
• Uso de áreas comunes (comedor, sala de estar, terrazas y jardines).
• Talleres grupales con kinesiólogos.
• Enfermería las 24 horas.
• Visitas médicas periódicas.

Los precios para una persona autovalente en la residencia de Lo Barnechea, por ejemplo, van desde $1.500.000 aproximadamente por una habitación compartida, y pueden aumentar hasta $1.745.000 para una habitación individual.

Acalis Las Tranqueras

Ubicada en Pedro de Gamboa 121, Las Condes, es una residencia para personas mayores a pasos de Avenida Las Condes, en un barrio tranquilo y seguro. Ofrece habitaciones desde 22 a 40 m2. Su entorno favorece una vida cotidiana activa y en comunidad, permitiendo a los residentes interactuar entre pares y mantener rutinas que fortalecen la autonomía y la independencia. Durante el día, los residentes participan en diversas actividades que estimulan su bienestar físico, cognitivo y social. Un equipo profesional multidisciplinario -compuesto por nutricionista, enfermeras, kinesiólogo, técnicos en enfermería y asistentes- acompaña de manera permanente las actividades diarias. Un médico realiza visitas periódicas, asegurando una atención integral. Ofrece actividades en familia, salidas, paseos y excursiones, así como celebraciones al aire libre y talleres terapéuticos para maximizar la autonomía. Las habitaciones, individuales o compartidas, cuentan con baño equipado y sistema de alarma a enfermería. Dispone de jardines, comedor, salas de estar y terrazas. Acalis Las Tranqueras se enorgullece de ofrecer un espacio acogedor y hogareño, con una ubicación estratégica que facilita los encuentros familiares y un equipo de profesionales que entrega un cuidado integral y cercano, fomentando la participación activa de las familias.

Senior Suites

Senior Suites dispone de 31.174 m2 y 771 camas, con seis residencias ubicadas en Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa y Providencia.

Entre los servicios ofrecidos, según su sitio web, se encuentran:

• Evaluación y monitoreo permanente de salud.
• Evaluación nutricional mensual.
• Servicio de limpieza, aseo y mantención diaria de las habitaciones.
• Talleres de canto, yoga, manualidades y bingo.

Además, cuenta con sala de cine, gimnasio y servicio de peluquería, entre otros.

Corporación Chileno Alemana de Beneficencia

Esta corporación posee 31.125 m2 y 570 camas. Sus residencias se encuentran en la comuna de Vitacura (Santiago), Valdivia, Osorno, Puerto Varas y una en construcción en Chicureo (Santiago).

En el caso del Hogar Alemán ubicado en Vitacura, el precio de una habitación oscila entre los $1.680.000 mensuales y los $2.730.000 para personas autovalentes, dependiendo del tamaño de la habitación. Para personas dependientes, los valores se sitúan entre los $1.890.000 y los $3.465.000.

Entre los servicios que ofrecen están:

• Aseo de la habitación.
• Actividades terapéuticas, físicas, recreativas y culturales grupales.
• Servicio de alimentación supervisado por nutricionista.
• Administración de medicamentos.
• Evaluación y control geriátrico periódico.
• Servicio de enfermería 24 horas.

Villa Soleares

Villa Soleares cuenta con residencias en La Reina, Lo Barnechea y tres en Las Condes. Sus servicios incluyen enfermería 24 horas, terapia ocupacional y servicio doméstico, entre otros, con precios por habitación que parten desde los $1.300.000.

Ejemplos de Residencias Villa Soleares

• Residencia Río Maule (Las Condes): Emplazada en Río Maule 555 esquina Paul Harris, a pasos de la Clínica Las Condes y Tabancura. Rodeada de grandes jardines, cuenta con 109 habitaciones y está equipada para la atención de pacientes de mediana y alta complejidad.
• Residencia El Director (Las Condes): Ubicada en calle El Director, cuenta con 15 espaciosas habitaciones, todas con terraza. Excede las comodidades.
• Residencia Los Domínicos (Las Condes): Ubicada en el sector de Los Domínicos, cuenta con 17 habitaciones y una moderna infraestructura.
• Residencia Santa Blanca (Lo Barnechea): Cuenta con 27 habitaciones y una preciosa infraestructura especialmente diseñada para atender las necesidades de los residentes.
• Residencia La Reina: Emplazada en Avenida Príncipe de Gales 8374, cuenta con una moderna infraestructura diseñada para acoger y satisfacer todas las necesidades de los residentes.
• Residencia Ñuñoa: Moderna residencia ubicada en Simón Bolívar 3747.

En Villa Soleares, se acreditan a nivel administrativo y de jefaturas de forma permanente en congresos de Geriatría y Senior Living a nivel nacional e internacional. Entienden los desafíos que enfrentan las familias al cuidar de un ser querido con Alzheimer y ofrecen acompañamiento a los familiares de los residentes a través de su Servicio Full Care.

Distribución Geográfica de los Senior Houses

En la Región Metropolitana (RM)

En la Región Metropolitana, este tipo de activos se emplaza mayoritariamente en la zona oriente. La comuna de Las Condes destaca por sobre las otras, concentrando un 52,6% de las camas totales. Le siguen Vitacura, con un 16,6% de las camas; Lo Barnechea, con un 10,3%; y Ñuñoa, con un 8,1%. Las comunas de La Florida, Providencia y La Reina, en conjunto, alcanzan el 12,3% de las camas disponibles en la región.

A Nivel Nacional

Con respecto a la distribución de los m2 construidos a lo largo de Chile, la ciudad de Santiago es la que posee la mayor concentración (88%), con una amplia ventaja. Le siguen Osorno y Puerto Varas con el 5%, Valparaíso con un 3%, Concepción también con el 3% y finalmente Valdivia con el 1%. En la zona sur de Chile, el informe registró la presencia de cinco centros, los cuales pertenecen casi en su totalidad a grupos conformados por colonias de distintos países. Se destaca que no existen residencias de este tipo en la zona norte del territorio nacional.

Proyecciones de Descentralización

Augusto Matte de Colliers explica que, si bien el mercado concentra el 88% de la superficie en operación dentro de la Región Metropolitana, se espera que este número baje al menos en cinco puntos porcentuales en los próximos dos años. Existen proyectos para la creación de senior houses en la V y en la XIV región, para los cuales ya se han adquirido los terrenos. A largo plazo, se espera que, a medida que el mercado se consolide y se vuelva más atractivo para nuevos inversionistas u operadores, estos tengan incentivos para abarcar las regiones que hoy en día no cuentan con una competencia directa.

Cuidado Especializado y Desafíos del Alzheimer

Las proyecciones para este mercado se enmarcan en un escenario nacional cambiante, con variaciones demográficas, sociales y culturales. Existe una baja constante en la tasa de natalidad desde hace más de 30 años, lo que ha llevado a un consiguiente envejecimiento de la sociedad. Adicionalmente, según el INE, en el último censo la población de adulto mayor representaba el 11,4% de la población nacional, estimándose un aumento al 18,9% para el año 2035.

La Decisión de Ingresar a una Residencia

La decisión de internar a un ser querido en una residencia se toma, generalmente, cuando los efectos y consecuencias del Alzheimer o la demencia se han vuelto complicados y los cuidadores familiares se enfrentan a la necesidad de solicitar una atención especializada, ya que carecen de las herramientas idóneas para hacerse cargo de su cuidado. Aunque en la mayoría de los casos es una situación difícil de aceptar, es de suma importancia hacer todo lo posible para facilitar la transición y el proceso de adaptación a la nueva residencia.

Considerando que cada caso y persona se adaptará de una manera diferente, existen varios consejos de expertos que pueden orientar en este proceso:

• Tener tranquilidad con relación a la decisión tomada, incluso si se reciben críticas de cercanos, ya que muchas personas, incluido el familiar afectado, desconocen lo que requiere el cuidado de una persona con Alzheimer.
• Realizar un estudio minucioso para conocer las residencias disponibles, sus programas, servicios, políticas, seguridad e infraestructura.
• Evitar involucrar al ser querido en el proceso de mudanza, ya que no podrá tomar la decisión de qué cosas dejar o llevar.

Impacto en Cuidadores y Soporte Especializado

Las emociones que esta situación produce pueden llevar, especialmente al cuidador familiar directo, a un estado de desbordamiento, estrés y cansancio extremos que tal vez no pueda manejar, ocasionándole incluso alguna enfermedad. Por otra parte, el grado de dependencia del adulto mayor o familiar que necesite cuidado puede requerir un servicio especializado o estar en una etapa avanzada de la enfermedad que impide a la familia hacerse cargo de los cuidados físicos o mentales que la persona requiere.

En Villa Soleares, se comprenden las implicaciones emocionales de internar a un ser querido. Como parte de su Servicio Full Care, contemplan el acompañamiento a los familiares de los residentes para que no se sientan solos en este difícil proceso.

Es importante destacar que no toda pérdida de memoria o deterioro cognitivo corresponde a la enfermedad de Alzheimer. Existe una forma poco común de la enfermedad de Alzheimer que aparece antes de los 65 años, conocida como alzheimer de inicio temprano o alzheimer precoz. Ante la pregunta recurrente sobre si el Alzheimer tiene cura, la respuesta honesta y actualizada es que no la tiene, pero es completamente natural querer revertir lo que le está pasando a un ser querido. Para muchas familias, una de las experiencias más duras no es el olvido en sí, sino ver cómo la persona comienza a comportarse de manera diferente.

Experiencias y Testimonios en Residencias

Las familias que optan por los senior houses a menudo encuentran en ellos una solución integral para mejorar la calidad de vida de sus seres queridos. Los testimonios reflejan la importancia de un personal dedicado y un entorno adecuado:

• "Villa Soleares ha sido para mí la mejor solución para mejorar la calidad de vida de mi madre. Se unen en este lugar la eficiencia y entrega de su personal junto a la comodidad y belleza del entorno." (Residencia Los Domínicos)
• "Como familiar, solo puedo dar gracias por el cariño y preocupación que les dan a diario a todos, todos los días veo el trabajo en equipo y se apoyan. Mi tío antes de llegar solo pasaba en cama sin compartir con nadie, totalmente perdido de la realidad, hoy en día gracias a los cuidados, se levanta, comparte y participa en actividades, él está feliz. Es como estar en familia. Las personas que conforman el equipo son muy cariñosas y preocupadas con los residentes. Las visitas pueden ser en cualquier horario, lo que da mucha confianza de que todo funciona bien y que el trato a las residentes es el apropiado. Mejor…" (Residencia El Director)
• "La decisión de trasladar a mi mamá a una residencia fue de las más difíciles que me ha tocado asumir. Buscamos muchos lugares y ninguno nos pareció adecuado, hasta que llegamos a Villa Soleares. La primera impresión de su infraestructura nos encantó, acogedora, y todo perfectamente adecuado para el adulto mayor." (Residencia La Dehesa)
• "Ya son dos años de nuestra llegada a Villa Soleares. Al principio muy asustados, nos turnamos para no dejarla sola. Hoy podemos decir; estamos felices de tener a la mamá acá, sentimos que es un lugar en el que está bien cuidada y que recibe mucho amor." (Residencia La Reina)
• "Mi tía lleva más de 1 año en la residencia, la infraestructura es amplia, cómoda y limpia. Puedes ir a cualquier hora, el servicio que les dan es de calidad y va de acuerdo a las necesidades del Adulto Mayor. Tienen actividades recreativas, variadas y trabajan bien la gerontopsicomotricidad." (Residencia Estoril)
• "Tuve la oportunidad de tener a mi esposo Roberto en vuestra Residencia, nos permitió conocer un grupo humano de primera calidad, con devoción y espíritu de entrega a los Adultos Mayores, que se manifestó en forma permanente en un servicio de excelencia a todo nivel." (Residencia Estoril)
• "Queremos expresar nuestro más sincero y sentido agradecimiento por todo lo que nos brindaron tanto a mi padre como a nuestra familia. Me faltan palabras para expresarles nuestro agradecimiento por esta gran familia que nos recibió y nos apoyó. Estamos infinitamente agradecidos de la acogida que recibimos de parte de cada uno de ustedes. Ustedes son nuestro pilar fundamental de ayuda, sinceramente no seríamos capaces de entregar todo el cuidado, cariño y atención requerida de parte de nuestro familiar. El lugar es hermoso, pero lo más importante es el personal." (Residencia Estoril)

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