Contexto y Primeros Debates en Chile sobre la Hipoteca Inversa
En julio pasado, la Cámara de Diputados aprobó una resolución por la que pedía al gobierno que estudiara la posibilidad de introducir en el sistema chileno la institución de la llamada "hipoteca inversa" (o también reversible o revertida). La resolución, si bien no le daba explícitamente ese nombre, establecía sus características principales: el dueño de un inmueble podía constituir hipoteca sobre éste a cambio de obtener una renta periódica y vitalicia calculada según el valor comercial del bien raíz; al morir el beneficiario, la institución que otorga el crédito se pagaba del dinero prestado mediante la subasta pública del inmueble, a menos que los herederos quisieran conservar la propiedad, para lo cual debían hacerse cargo del crédito otorgado a su causante.
La justificación de la institución se basó en la necesidad de mejorar las pensiones por vejez. Esta razón, unida a la ignorancia general sobre el funcionamiento y la presencia de la hipoteca inversa en el Derecho Comparado, provocó un fuerte escándalo en la opinión pública. Los titulares de la noticia fueron del estilo de "proponen subir las pensiones hipotecando las viviendas de los jubilados". En las redes sociales se hablaba de que los diputados querían aprobar un "proyecto Eurolatina", en alusión a una empresa que despojó a muchas personas de sus viviendas mediante créditos hipotecarios con intereses usurarios. Con este ambiente, al que se sumó la mala situación de la economía, el gobierno desechó rápidamente toda posibilidad siquiera de estudiar lo que se proponía.
La misma Presidenta Bachelet declaró en una de sus actividades en terreno: "Queremos que las pensiones sean mejores por derecho y no porque [los pensionados] se endeuden, hipotequen la casa o tengan que vender lo que han juntado durante toda una vida". La Presidenta Bachelet también dijo: "Queremos que estén tranquilos, porque después de una vida de trabajo se lo merecen." Esta postura generó la percepción de que se perdió una oportunidad para reflexionar sobre la conveniencia de una institución que ha tenido saludables efectos en diversos países que la han ocupado.
¿Qué es la Hipoteca Inversa y Cómo Funciona?
La hipoteca inversa es un mecanismo que permite al propietario de un inmueble obtener un ingreso adicional manteniendo, durante toda su vida, el derecho a usar y gozar de su propiedad raíz. Esta institución no tiene relación directa con las pensiones, sino con un aprovechamiento económico del inmueble que se ha conseguido adquirir y que ya está plenamente pagado (sin gravámenes).
Se le llama hipoteca inversa por cuanto lo usual en un crédito hipotecario es que se otorgue el dinero al inicio de la operación para que al final se consolide la adquisición del inmueble hipotecado; mientras que acá el dinero se va entregando por cuotas progresivamente y solo al final se paga el dinero prestado, ya sea directamente por los herederos o indirectamente a través de la venta en pública subasta del inmueble gravado. El adulto mayor recibe dinero por esta propiedad, de ahí el carácter "inverso" de la hipoteca, ya que no paga, sino que se le otorga una suma mensual.
La idea central es establecer este mecanismo mediante el cual el dueño de una vivienda recibe una mensualidad hasta el fin de su vida, basada en la tasación comercial del inmueble y una proyección de su expectativa de vida. Una vez fallecido el titular, los herederos tienen la opción de pagar el monto recibido por el beneficiado para conservar el inmueble o entregarlo para saldar el crédito.
La Hipoteca Inversa en el Contexto Internacional
Originaria del Common Law, donde se la conoce como reverse mortgage, la hipoteca inversa ha sido adaptada a países del sistema codificado como Francia (Ordenanza n° 2006-346 de 23 de marzo de 2006), España (Ley 41 de 7 de diciembre de 2007) y México (Decreto Nº 87, de 7 de mayo de 2013). Este modelo de hipoteca revertida ha sido implementado con éxito en países como Reino Unido, Holanda, Bélgica, Canadá, Japón, Nueva Zelanda, Estados Unidos y China.
En economías desarrolladas este instrumento ha permitido que miles de jubilados transformen el valor de sus viviendas en ingresos mensuales. Por ejemplo, en Reino Unido, los llamados equity release schemes movilizan cada año más de £6.000 millones, y su mercado es uno de los más desarrollados de Europa.
Argumentos a Favor de su Implementación en Chile
Chile enfrenta un contexto demográfico con un pronunciado aumento de la población mayor de 65 años. A esto se suma un parque habitacional consolidado, con alto nivel de propiedad en la tercera edad, lo que convierte a la vivienda en un activo subutilizado para generar ingresos. Más aún tomando en cuenta sus necesidades.
La hipoteca inversa podría ser una solución para personas de clase media que han podido adquirir un inmueble de cierto valor y que pueden aprovecharlo en vida sin desprenderse de la posibilidad de vivir en él. No se trata de un medio para ayudar a los pensionados de más bajo nivel económico. En varias comunas del país, el aumento sostenido en el valor del suelo ha transformado el pago de contribuciones en una pesada carga para muchas personas mayores que viven de pensiones modestas. Se trata, en la mayoría de los casos, de adultos mayores que habitan hace décadas en sus viviendas, que no desean ni pueden dejar su barrio, pero que enfrentan serias dificultades de liquidez para hacer frente a este impuesto creciente y, más en general, para hacer frente a sus gastos. No se trata de pobreza estructural, sino de descalce entre patrimonio y flujo. La solución pasa por permitir que estas personas “liquiden” parte del valor de su propiedad sin tener que abandonarla.
Un ejemplo concreto es la consulta de una señora octogenaria, ya viuda, que, después de años de trabajo había adquirido un departamento en el centro de Santiago, y cuyo único hijo, con más de sesenta, está radicado en Sidney, Australia. Él mismo le sugirió a su madre que hipotecara su departamento para que pudiera recibir una entrada extra en los años que le quedan de vida, tal como se practica en ese país sin mayores dificultades.
La Ministra del Trabajo, Evelyn Matthei, también ha reconocido que muchos adultos mayores tienen una vivienda que no pueden gastar y viven apretados económicamente, mencionando la hipoteca revertida como una posibilidad a explorar en Chile. Por su parte, el ex presidente del PS, Osvaldo Andrade, afirmó que no le parecía inadecuado que los adultos mayores pudieran optar a dichas operaciones. Diputados proponentes, entre ellos Germán Verdugo y Alejandro Santana, han aclarado que bajo esta figura legal, los adultos mayores no pierden sus viviendas ni las abandonan, recibiendo una mensualidad para incrementar sus ingresos sin dejar de vivir en ellas hasta su fallecimiento.
La inquietud por legislar en la materia no ha estado ausente en Chile. En 2002 la Corporación de Investigación, Estudio y Desarrollo de la Seguridad Social (CIEDES), en conjunto con la Caja de Compensación Los Andes, organizaron un seminario sobre la posibilidad de aplicar en nuestro país la hipoteca inversa. Incluso se publicó un libro con las ponencias, entre las cuales una se titula "Un modelo para implementar en Chile". El libro también contiene la intervención del entonces Superintendente de Administradoras de Fondos de Pensiones, Alejandro Ferreiro, en la que, como autoridad pública, se mostró abierto a considerar la introducción de esta institución en beneficio de las personas mayores.
HIPOTECA INVERSA ▷ Qué es | Tipos | Ventajas y desventajas
Preocupaciones y Críticas sobre la Propuesta
A pesar de los argumentos a favor, diversas voces han expresado su preocupación y rechazo ante la iniciativa. El Dr. Suárez, desde la Universidad de Chile, advierte que este mecanismo podría significar una salida para el Estado de su responsabilidad de resolver el problema de las pensiones y para los legisladores de discutir cómo mejorarlas. Señala que solo un pequeño sector de pensionados en Chile recibe jubilaciones elevadas, mientras que el promedio para quienes tenían sueldos modestos fluctúa entre 150.000 y 180.000 pesos.
Otro punto crítico es la potencial pérdida de la herencia. Hansen afirmó que "la herencia que constituía el bien raíz, en un caso extremo, desaparece". El Dr. Suárez subraya la importancia de la herencia para las familias de sectores vulnerables, donde las familias extensas a menudo conviven con los adultos mayores propietarios de sus viviendas. Esta es quizás la única dificultad, más cultural que jurídica, es la frustración de las expectativas de los herederos que no llegarán a suceder en la propiedad del inmueble, salvo que paguen el crédito otorgado a su causante.
La Corporación Nacional de Consumidores y Usuarios (Conadecus) también manifestó sus críticas, calificando la medida de injusta, ya que consideran que el Estado es el responsable de garantizar la seguridad económica de sus pensionados. El presidente de Conadecus, Hernán Calderón, reiteró que no le parece justo que los jubilados deban recurrir a tales medidas. El dirigente Patricio Rodríguez, presidente de la Unión Comunal de Clubes de Adultos Mayores de Valparaíso, manifestó que la iniciativa "sería fatal para los adultos mayores, porque se exponen a perder sus viviendas", añadiendo que "esa no es la manera de ayudar a los adultos mayores".
Otro argumento es que este tipo de propuestas es incluso discriminatoria, en primer lugar porque no todos los adultos mayores poseen vivienda que pudiesen hipotecar. Además, las reacciones en redes sociales también han sido mayoritariamente negativas, generando un nuevo escándalo que se suma a otras controversias políticas.
Desafíos y Obstáculos para su Regulación en Chile
La implementación de la hipoteca inversa en Chile presenta desafíos tanto legales como culturales. Por una parte, la ley exige contratar un seguro de desgravamen en toda deuda hipotecaria, algo innecesario en una hipoteca revertida, que se extingue precisamente con la muerte del deudor. La modificación de estas disposiciones permitiría abrir un camino para que más adultos mayores puedan acceder a esta herramienta.
Para acoger la hipoteca inversa debe contemplarse una regulación legal especial que determine aspectos como las entidades que darán el financiamiento, la tasación de los inmuebles, la determinación de los intereses o las fórmulas estadísticas que permitirán fijar las expectativas de vida de los beneficiarios. También será necesaria la intervención de seguros para que quien presta el dinero no tenga que asumir el riesgo de mayor longevidad. Para evitar perjuicios a herederos que tuvieran necesidades, podrían ponerse algunas restricciones para que no se permitiera la operación cuando el propietario del inmueble tuviera legitimarios menores de edad o discapacitados. También convendría que, en caso de matrimonio, la hipoteca solo fuera ejecutable con la muerte del último cónyuge.
Además, las compañías de seguros de vida podrían ofrecer rentas vitalicias con respaldo inmobiliario, transfiriendo la propiedad de la vivienda a la aseguradora, pero permitiendo que el pensionado la habite de por vida. El desafío es doble en Chile: por un lado, se requiere una regulación clara y transparente que otorgue confianza tanto a los beneficiarios como a las instituciones financieras. “En primer lugar, se requiere una mayor difusión e información sobre el producto, para que los potenciales beneficiarios comprendan sus beneficios, riesgos y condiciones".
Naturalmente, existen reticencias culturales que no deben ser subestimadas. Para muchos adultos mayores, el uso de su vivienda como garantía implica una merma en la herencia para sus hijos, un tema emocionalmente sensible. Sin embargo, se pueden pactar fórmulas intermedias. Adicionalmente, se debe superar una barrera cultural importante: la arraigada creencia en la necesidad de dejar una herencia a las futuras generaciones. Pero hemos de suponer que estamos hablando de personas que han llegado a la tercera edad por lo que, probablemente, sus herederos serán adultos más que maduros, que ya han establecido su vida y cuentan con su propio patrimonio.
El Recorrido Legislativo en Chile y Perspectivas Futuras
En nuestro país, la hipoteca inversa es un producto en discusión, pero no nuevo. Ya en 2015 se presentó una propuesta de ley para introducirla, pero se rechazó. Años después, a inicios de 2022, otro proyecto de ley se despachó al Congreso. Actualmente, en Chile existe un proyecto de ley en tramitación, el boletín 14.822-07, denominado “Regula la hipoteca inversa”, que busca normar este tipo de contratos. Este proyecto se encuentra en su primer trámite legislativo.
Recientemente, diputados del Congreso Nacional aprobaron una iniciativa que buscaba aumentar los montos de las pensiones que reciben los jubilados a través de la hipoteca de sus bienes raíces. El proyecto de acuerdo fue ingresado el 9 de abril del presente año y aprobado en Sala por 44 votos a favor, 6 en contra y 15 abstenciones. Se enfatizó que la idea de este proyecto es dar una posibilidad a los adultos mayores y en ningún caso se trata de una imposición. Además, se aclaró que es un proyecto de resolución, no un proyecto de ley, por lo tanto, es una iniciativa que se le hace al Ejecutivo para que lo estudie y plantee una solución.
Dentro del proyecto de resolución se solicita que sea la Dirección General de Crédito Prendario (Dicrep), conocida popularmente como "Tía Rica", la entidad que efectuaría la entrega de las mensualidades de acuerdo a la tasación comercial del inmueble. En el evento que no sea factible que la Dicrep amplíe su giro a bienes inmuebles, se crearía un Servicio Público-Estatal para dicho fin, en ningún caso privados, de manera tal que los bancos e instituciones financieras, cajas de compensación y empresas de retail quedan excluidos.
En el contexto del debate, han surgido afirmaciones en redes sociales que atribuyen al programa actual de José Antonio Kast una propuesta para que los adultos mayores financien su pensión hipotecando su vivienda. Sin embargo, Fast Check CL ha corroborado que esta afirmación es #Engañosa, ya que si bien la propuesta de usar la vivienda como complemento a la pensión sí estuvo en su candidatura de 2021, esta medida fue modificada en su programa de 2026, donde se presentan las propuestas de manera diferente y agrupadas en bloques.
Las palabras del ex superintendente Alejandro Ferreiro en 2002 conservan plena vigencia: "... no puede descartarse y, por el contrario, debe favorecerse la mirada respecto de aquello que tenga la virtud de mejorar la calidad de vida de los pensionados. La hipoteca revertida apunta en esa dirección...". La incorporación de la hipoteca inversa debiera ser seriamente considerada por el gobierno y los legisladores como un beneficio social que merece un análisis objetivo y riguroso, exento de las caricaturas y las alarmas sensacionalistas de las que lamentablemente fue objeto la propuesta realizada por la Cámara de Diputados.