Los adultos mayores representan un grupo particularmente vulnerable a fraudes inmobiliarios por diversas razones que combinan aspectos socioeconómicos y psicológicos. A menudo, logran poseer un inmueble en el cual han vivido toda su vida y es el único bien de alto valor de que disponen. En otros escenarios, poseen un patrimonio acumulado a lo largo de los años, incluyendo bienes inmuebles, que los convierte también en blancos atractivos para los estafadores. La necesidad de proteger a este grupo etario no solo responde a una cuestión de justicia individual, sino que también constituye un imperativo ético y social para salvaguardar su derecho a vivir con dignidad y seguridad.
Factores de Vulnerabilidad en Adultos Mayores
Los cambios en la capacidad cognitiva que pueden acompañar al envejecimiento, junto con la falta de familiaridad con las nuevas tecnologías y métodos de comunicación, pueden dificultar la identificación de intentos de fraude. La soledad o el aislamiento social de algunos adultos mayores también los hace más susceptibles a ser engañados por estafadores que buscan ganarse su confianza.
Un enfoque que combine la rigurosidad del análisis jurídico con las perspectivas únicas que ofrecen la ciencia forense y la antropología, puede revelar anomalías, patrones de conducta y vulnerabilidades que de otro modo permanecerían ocultos.
Modalidades de Fraude Inmobiliario
Mafias Organizadas y su Modus Operandi
Las mafias especializadas en fraudes inmobiliarios contra personas mayores representan una sofisticada y lamentable realidad en varios países. Estos grupos delictivos operan mediante la ejecución de estrategias bien definidas que les permiten identificar y explotar vulnerabilidades específicas de este segmento poblacional. Su metodología de trabajo implica una serie de pasos meticulosos y sistemáticos:
- Búsqueda en Registros Públicos: Inicialmente, realizan una búsqueda para identificar propiedades cuyo dominio se mantiene vigente durante muchos años a nombre de personas mayores.
- Investigación sobre la Ocupación del Inmueble: Una vez identificada una propiedad de interés, investigan si está ocupada por el dueño, alquilada, o en otros casos, abandonada.
- Determinación del Estado del Propietario: Si el propietario se encuentra con vida, indagan sobre su paradero y estado de salud.
- Exploración de la Situación de los Herederos: En casos donde el propietario ha fallecido, las mafias buscan determinar si existen herederos interesados o si hay disputas familiares.
A diferencia de defraudadores individuales, las mafias organizadas adoptan un enfoque distinto. Su objetivo principal no reside en la posesión a largo plazo de los inmuebles, sino en la capacidad de generar ganancias a través de una serie de transferencias rápidas y, a menudo, clandestinas. Suelen evitar el contacto con la víctima y emplear la usurpación de identidad para simular su consentimiento y testaferros para efectuar las transferencias inmobiliarias. Un elemento fundamental en el modus operandi de estas organizaciones es la utilización de documentación falsa, forjada o alterada, incluyendo identificaciones personales, títulos de propiedad, poderes, mandatos y certificados notariales. La estrategia de realizar transferencias rápidas y encadenadas cumple con el objetivo de dificultar el rastreo de la historia de la propiedad original y de lavar la procedencia ilícita de los inmuebles. Este enfoque sofisticado y altamente organizado plantea serios desafíos para las autoridades y para los sistemas legales y registrales.
ASÍ SON LAS ESTAFAS INMOBILIARIAS ¿Cómo evitarlas?
Amenazas desde el Entorno Cercano
En el contexto de fraudes inmobiliarios, no solo se debe prestar atención a la acción de mafias o grupos externos, sino también a las potenciales amenazas que pueden surgir de dentro del propio entorno familiar del adulto mayor, incluyendo descendientes o parientes cercanos. Las dinámicas familiares complejas y, en ocasiones, la percepción de derechos sobre los bienes del adulto mayor por parte de algunos familiares, pueden llevar a situaciones de abuso y fraude.
La inclusión de cuidadores o empleados independientes en la vida de los adultos mayores abre otro frente. Estos individuos, por la naturaleza de su trabajo, suelen tener acceso cercano y constante a sus empleadores mayores, lo que podría ser aprovechado para influir indebida o fraudulentamente en decisiones patrimoniales. Esto puede manifestarse en:
- Establecimiento de una Relación de Confianza: Los cuidadores y empleados pueden, con el tiempo, establecer una relación de confianza y dependencia emocional.
- Acceso a Información Personal y Documentos: Por la naturaleza de su trabajo, estos profesionales tienen acceso a la vivienda y, potencialmente, a información personal y financiera.
- Aislamiento del Adulto Mayor: Algunos cuidadores o empleados pueden intentar aislar al adulto mayor de su familia y amigos para incrementar su influencia.
Casas de Reposo y Venta con Reserva de Usufructo
Las casas de reposo y los asilos de ancianos pueden jugar un papel relevante en el contexto del fraude inmobiliario, especialmente cuando se trata de la venta de inmuebles con reserva de usufructo. Este tipo de transacción puede ser particularmente atractiva para los adultos mayores que buscan asegurar un lugar donde vivir y ser auxiliados en el tratamiento de sus enfermedades durante sus años de retiro, al tiempo que obtienen recursos financieros de la venta de su propiedad. Sin embargo, esta situación también puede generar vulnerabilidades específicas frente a prácticas fraudulentas o simplemente abusivas, especialmente si las condiciones de usufructo no son favorables.
Aspectos Legales y Dificultades en la Detección
Para concretar el fraude, especialmente tratándose de inmuebles o derechos sobre éstos, la legislación chilena exige título y modo. Dentro del campo del fraude inmobiliario, existen dos tipos de defraudadores: el que tiene intenciones de hacerse del inmueble a su nombre para ostentar su titularidad respecto a todos los derechos que le confiere la ley (uso, goce y disposición), y los grupos organizados.
Para que la transferencia de propiedad sea legalmente reconocida, la documentación legal y la creación y firma de documentos legales deben ser plenamente válidos bajo la ley, incluyendo escrituras públicas debidamente notariadas. Estos casos son difíciles de investigar únicamente a través de la documentación. Es crucial verificar cómo se logró la firma y el consentimiento de la víctima, evaluando su estado de salud física y mental en la fecha de suscripción de los contratos, si el notario contó con documentos fidedignos para probar su capacidad de contratar, el lugar de la firma (oficio notarial o residencia del adulto mayor) y el lugar de residencia del adulto mayor en esa fecha.
Cuando el vendedor ha otorgado un mandato amplio para administrar, comprar y vender, etc., al posible defraudador, se requiere poner especial cuidado en la extinción del mandato por la muerte del mandante y, específicamente, en sus capacidades para auto contratar respecto a un bien específico (Art. La complejidad aumenta cuando estas transacciones ocurren en vida del mandante pero se intentan concretar después de la muerte o incapacidad del mismo, especialmente si se busca hacer la tradición o inscribir los bienes a nombre del mandatario recién fallecido.
Acoso Inmobiliario en el Arrendamiento
La presión inmobiliaria no solo se manifiesta en fraudes directos, sino también en el acoso a arrendatarios, siendo las personas mayores un perfil de alta vulnerabilidad. El perfil del arrendatario que sufre acoso inmobiliario es una persona mayor que lleva residiendo en el inmueble muchos años, en algunos casos durante generaciones, habiéndose sucedido el régimen de subrogaciones prescritas por la antigua legislación. Es frecuente la cesión de la administración a entidades especializadas expertas en acciones de acoso y derribo.
Un supuesto a tener en cuenta especialmente es el desalojo alegando la necesidad de obras de rehabilitación, siendo comunicadas por correo electrónico, burofax o un simple escrito. Lo pertinente es que esa notificación sea acompañada del justificante de la existencia de las deficiencias, la imperiosa necesidad de acometer tales obras, y por supuesto la exigencia de la salida de los arrendatarios.
Ante el recibo de una notificación de este tipo, nunca se debe hacer caso omiso. Es esencial valorar el alcance de esa comunicación y disponerse a defender los derechos propios. Las conductas de hostigamiento pueden constituir un delito de coacciones o amenazas, siendo las opciones la denuncia o la querella. En la mayoría de los casos en los que se produce una situación de desamparo, es porque la ley no se ha aplicado, no porque no exista.
Desafíos en la Provisión de Servicios y Normativas para Adultos Mayores en Chile
Existe un sector de Establecimientos de Larga Estadía para Personas Mayores (ELEAM) -incorrectamente denominados «hogares» o «asilos de ancianos»- cuyas múltiples crisis afectan de manera directa a cerca de medio millón de personas mayores en Chile [RLG 2023]. El Estado invierte en nuevas plazas, pero su trabajo es insuficiente. Hoy llega a un tercio de los residentes con algún tipo de subsidio, y los recintos estatales tienen un 20% de lista de espera [MEDEL 2016].
Promulgado para regular el funcionamiento de los ELEAM, el Decreto 20 muestra medidas que los autores de esta columna para CIPER consideran poco realistas y amenazantes para la continuidad del sector. Estos cierres se explican por diversas razones, incluyendo problemas financieros y el cumplimiento de regulaciones desfasadas, como el Decreto 14. Tras catorce años de aplicación, este último demuestra una obsolescencia que contradice otras normativas vigentes, creando así un círculo de ineficacia y sanciones muy difíciles de cumplir por cientos de residencias que viven en la precariedad.
Hoy la fiscalización se concentra en aquellos ELEAM formalizados, mientras que muchas personas mayores viven en establecimientos sin supervisión estatal alguna, pese a que saben quiénes son y dónde están [MINISTERIO DE DESARROLLO SOCIAL Y FAMILIA 2021]. Por ello, es urgente la derogación y sustitución del obsoleto Decreto 14 por normativas y criterios fiscalizadores más acordes con la realidad actual, como se intentó con el Decreto 20, propuesto por la administración anterior y promulgado por el presidente Boric, aunque en medio de enormes y transversales críticas.
La pandemia, por ejemplo, lo cambió todo. Exigir a una residencia rural con menos de diez personas mayores que invierta en un ascensor o que un gran operador de beneficencia deba dejar al 25% de sus residentes sin techo para cumplir con las nuevas ratios de habitabilidad son exigencias que impactan negativamente a los pequeños operadores, exacerbando la situación de vulnerabilidad de los residentes, sus cuidadoras y sus personas cercanas relevantes. En el intertanto de la entrada en vigencia del nuevo Decreto 20, el Hogar de Cristo anunció que, por razones de reestructuración, deberá cerrar las puertas de algunos de sus establecimientos para adultos mayores, con lo cual quinientas personas quedarían sin techo. CONAPRAM hará algo similar con sus residencias en regiones. Las dos instituciones sobrevivían a duras penas gracias a recursos fiscales, cada día más escasos.
Ante este contexto, la decisión del presidente Boric de pausar la implementación del Decreto 20 y convocar a una mesa de expertos representa un paso importante. Hace unos días, se convocó a una Mesa Modificatoria del Decreto 20, una instancia que resultó apresurada (duró dos semanas) y de trabajo acotado a la modificación de solo siete artículos presentados por el Ejecutivo. La mayoría de los expertos convocados venían de fundaciones y beneficencias, sobrerrepresentando a un sector que aporta solo el 30% de los establecimientos y menos del 25% de las plazas. Hoy resulta muy relevante modificar el Decreto 20 antes de su entrada en vigencia. No solo deben corregirse los artículos desmedidos que contiene, sino que además introducirle una mirada desde la experiencia y, por sobre todo, incentivos. Se habla de una actividad que hoy no está siendo capaz de cubrir el total de necesidades para una población que envejece.
Al respecto, conviene recordar que en Chile, tanto en los sectores privados como público, solo hay 24.178 plazas disponibles para atender al total de 288.346 personas mayores que sufren de dependencia severa. Ante este panorama, las actuales propuestas del gobierno se perciben limitadas y no abordan las necesidades fundamentales del sector. Exigencias tales como la de ascensores en recintos pequeños y la informalidad en el uso de turnos clínicos (para dispositivos que funcionan de una manera muy similar a las clínicas) deben revisarse con urgencia.
Sin embargo, es positivo que, por primera vez en por lo menos treinta años, la autoridad se haya sentado a conversar con los operadores, escuchándolos y reuniéndolos en una misma mesa junto a representantes de la mayoría de las divisiones y ministerios que los regulan y fiscalizan: Desarrollo Social y Familia, Salud, Trabajo y Vivienda. La continuidad de este diálogo es crucial, ya que, de lo contrario, en pocos años más, se afianzará el problema de la disponibilidad de cupos en ELEAM solo para personas mayores sin recursos y para aquellas de sectores acomodados, dejando a la clase media desatendida.
Calidad del Trato y Fiscalización
Uno de los grandes problemas es que en los decretos se habla de infraestructura, entre otros aspectos de funcionamiento, pero no se menciona ni tampoco existe fiscalización en cuanto al trato que reciben los residentes. El SEREMI, cuando acude, solo se rige por lo que se menciona en el decreto, pero no ve nada más. SENAMA anuncia su llegada y los hogares se preparan escondiendo la basura debajo de la alfombra. Algunos de los ELEAM mencionados en la nota tenían un nivel de maltrato tal, que bordeaba la tortura. Mientras no se exijan profesionales capacitados y personal con preparación (con sueldos acordes a lo que se requiere), amparados en un modelo de salud que se enmarque en la Atención Centrada en la Persona y con Enfoque de Derechos, los directores de los ELEAM seguirán manteniendo a cuidadores que saben que maltratan, pero que "no les falla en el turno" y los profesionales seguirán rotando o con licencias psiquiátricas porque no pueden hacer más. Es una situación injusta. Son cientos de miles los adultos mayores que necesitan protección pero no hay voluntad política para ellos.
Es un tema muy complejo que sin duda no se le ha dado la importancia que requiere. Es difícil comprender que una población adulta mayor creciente, con una pensión miserable y un costo alto de vida, no se esté abordando como un tema de urgencia. Existen muchos adultos mayores que no tienen donde estar; en Iquique, por ejemplo, ya se han cerrado 2 ELEAM. La demanda de servicios de cuidados para adultos mayores en Chile es alta y está insatisfecha, siendo accesible solo para algunos debido a su alto costo. Personalmente, se conocen personas mayores que viven en sus casas cada vez más solos porque la familia trabaja todo el día, otros viven hacinados, sin los cuidados que necesitan; urgentemente deberían haber programas para ellos, para una vejez saludable y de mejor calidad.
Demandas y Alternativas
La "Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores" establece la accesibilidad universal como requisito primordial para un ELEAM en infraestructura, lo cual debe cumplirse según normativa Urbanística y NO SANITARIA. Por ejemplo, el D.S. 14 no exige lavamanos móviles, solo lavamanos en piezas donde existan adultos mayores postrados. El problema real radica en el acondicionamiento de espacios al adquirir un inmueble con destino habitacional para destinarlo a hospedaje de adultos mayores por medio de un contrato de arrendamiento, lo que implica obstáculos para cumplir con la recepción final municipal para el destino, el sello verde de gas actualizado, el certificado eléctrico y el pago de impuestos, ya que es una actividad no exenta de IVA. Al sumar y restar, resulta una cifra significativa de dinero que incrementa los gastos de manutención e infraestructura, y que al final es traspasado al apoderado o tutor responsable. Ante esto, se percibe que el gobierno no presenta recursos para poder construir ELEAM estatales.
A propósito del cierre de 7 ELEAM administrados por CONAPRAN, la Alianza por la Defensoría de las Personas Mayores, que agrupa a más de 50 organizaciones a nivel nacional, convocó a una reunión preparatoria para comenzar un foro permanente en relación a los derechos de las personas mayores que residen en los ELEAM. En relación a esta temática, se revisaron antecedentes históricos y legislativos sobre los cuidados en Chile, lo que permitió tener una visión amplia de una problemática que se viene arrastrando desde hace muchos años y que hoy cobra mayor relevancia por una alta población envejecida y una sociedad civil organizada frente a la vulneración.
Ante la dificultad de las familias para pagar un recinto para adultos mayores con los cuidados que la Ley exige y sin recursos para cumplir con tantas exigencias, algunos emprendedores están haciendo un cambio de estrategia. Por ejemplo, pasando del sueño de fundar un ELEAM a un modelo Cohousing Senior para personas de +55 años, como desde hace años se viene implementando en Europa y Estados Unidos. Este modelo busca dar un servicio adecuado, de alto nivel, en un entorno familiar, activo y promotor de bienestar, muchas veces al margen de la ley actual, lo que subraya la necesidad de normativas con visión de futuro.
La Presión Inmobiliaria y la Segregación Socio-Espacial
La previsión de los expertos es el incremento del precio de la vivienda tanto en compraventa como en alquiler. Esto se agrava en metrópolis segregadas, donde la gentrificación y el desarrollo de condominios cerrados en zonas populares pueden generar presiones significativas. El envejecimiento es un factor importante de segregación, con una alta concentración de ancianos en zonas centrales y diferencias en las políticas públicas y los servicios que ofrecen las distintas entidades.
El término "microsegregación" se usa para describir la coexistencia de grupos socialmente polarizados en espacios de pequeña superficie con índices de segregación más elevados, un fenómeno exacerbado por la presión inmobiliaria y el aumento de la delincuencia. La segregación también puede ser sentida y vivida por los grupos que la sufren, o incluso auto-fomentada, lo que resalta la importancia de las prácticas y usos de la ciudad por parte de los habitantes.
El Futuro del Acceso a la Vivienda para Adultos Mayores
Sergio Novoa, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, ha señalado que el acceso a la vivienda propia se ha vuelto cada vez más difícil, especialmente para las generaciones más jóvenes que, en el futuro, llegarán a la vejez sin haber podido concretar la compra de una propiedad. Por su parte, aún más preocupante será la población entre 35 y 64 años, que al año 2055, un 43,4% de ese rango etario deberá arrendar una vivienda.
Una de las principales razones detrás de este fenómeno son los altos precios de las viviendas, las que han aumentado de forma sostenida en las últimas décadas, superando el crecimiento de los ingresos de las personas. Una alternativa podría ser extender o adaptar el Subsidio de Arriendo (DS52), que actualmente entrega hasta 170 UF en un periodo máximo de 8 años, con un tope mensual de 4,2 UF (hasta 4,9 UF en algunas regiones), destinado a familias que pueden cubrir parte del arriendo, pero requieren apoyo para completar el pago.
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