Metros Cuadrados por Persona en Residencias de Adultos Mayores: Análisis y Estándares en Chile

Chile enfrenta un proceso de envejecimiento poblacional significativo. Según datos del Censo de 2017, el 16% de la población tenía 60 años o más. Se proyecta que esta cifra aumente al 20% para 2025 y a un 32% para 2050. El Instituto Nacional de Estadísticas (INE) también reporta un incremento del porcentaje de personas de 60 años y más, pasando del 9,5% en 1992 al 18,1% en 2022, y una estimación del 18,9% para 2035.

Este cambio demográfico está impulsando nuevas estrategias en el mercado, potenciando varias industrias. Una de las más destacadas es la de residencias para adultos mayores, que cada día ganan más espacio. Desde GPS Property, señalan que "hemos visto un permanente interés de la ciudadanía por las residencias de adultos mayores. Hoy estos espacios se encuentran adaptados para que las personas tengan una estancia cómoda, agradable y, en muchas oportunidades, con mejores condiciones que en su propio hogar". Agregan que la pandemia "apuró" la decisión de muchas familias para que los adultos mayores se mantuvieran acompañados y con las comodidades que ofrecen estas residencias.

El Mercado de Residencias "Premium" en Chile

Dentro de este mercado en crecimiento, las residencias "premium" constituyen un negocio relativamente joven en Chile, con una alta tasa de crecimiento en los últimos años. Este segmento se concentra principalmente en el sector oriente de la capital, ofreciendo servicios de alta calidad para personas con dependencia física y/o mental, así como para quienes buscan disfrutar plenamente de sus últimos años con seguridad y atención de primer nivel.

Panorama y Distribución

Un estudio reciente de Colliers, correspondiente al segundo semestre de 2023, determinó que a nivel país existen 37 "residencias premium". Estas residencias suman un total de 207.424 metros cuadrados de superficie construida y ofrecen 4.382 camas, con una ocupación del 95%.

• El 90% de los metros cuadrados construidos de estas residencias se encuentra en la Región Metropolitana, con una fuerte concentración en comunas como Las Condes (14), Lo Barnechea (4), Vitacura (3), Ñuñoa (3) y La Florida (3).
• El resto de la oferta se distribuye en Osorno y Puerto Varas (4%), Valparaíso (3%), Concepción (2%) y Valdivia (1%).

Aunque aún no se observa una presencia significativa en la zona norte, el estudio de Colliers indica que "existen proyectos tanto para la zona sur, como para la zona costera de nuestro país, por lo que, con el tiempo, podría ser posible una mayor distribución de este tipo de activos a lo largo del país". Actualmente, los senior houses (activos inmobiliarios de alta gama para el cuidado de la tercera edad) están presentes en menos de la mitad de las regiones del país, aunque con proyectos futuros para las regiones V y XIV.

Principales Operadores, Servicios y Costos

Los principales operadores de residencias premium en Chile son Acalis, Senior Suites y la Corporación Chileno Alemana de Beneficencia. La industria presenta un alto nivel de concentración en estos tres actores, que construyen un centro aproximadamente cada dos años. Las altas barreras de entrada, como la gran inversión necesaria y el know-how para la operación, limitan la competencia de nuevos participantes.

• Costos: Los valores mensuales varían desde 27 UF ($1 millón) a 80 UF ($3 millones) para pacientes autovalentes, y de 63 UF ($2,3 millones) a 120 UF ($4,4 millones) para pacientes postrados. En el caso del Hogar Alemán en Vitacura (operado por la Corporación Chileno Alemana de Beneficencia), una habitación para personas autovalentes oscila entre $1.680.000 y $2.730.000, dependiendo del tamaño.
• Servicios:
  • Acalis ofrece residencias y departamentos con acceso controlado 24 horas, internet en áreas comunes y alimentación supervisada por nutricionistas.
  • Senior Suites, según su web, cuenta con gimnasio, salas de juego, cafetería, salas de lectura y cine, entre otros. También incluye evaluación y monitoreo de salud, evaluación nutricional mensual, servicio de limpieza y talleres variados.
  • Otros operadores como Villa Soleares también contribuyen a la oferta, con residencias en comunas como La Reina, Lo Barnechea y Las Condes.

El Ratio de Espacio por Residente en Residencias Premium

Al tratarse de residencias "premium", el espacio destinado a cada residente es considerable. Según la estimación del documento de Colliers, "por cada residente, en caso de ocupación máxima, este ratio entrega un número promedio de 46,6 metros cuadrados construidos por cada uno".

Las superficies construidas de estas residencias de adultos mayores varían desde los 1.036 m2 hasta los 14.618 m2, presentando un promedio de 5.386 m2 por centro. La comuna de Las Condes destaca, concentrando un 52,6% de las camas totales, seguida por Vitacura (16,6%), Lo Barnechea (10,3%) y Ñuñoa (8,1%). La ciudad de Santiago, en general, posee la mayor concentración de m2 construidos (88%) en el país.

Estándares y Requisitos de Espacio para Residencias de Mayores

Más allá de las residencias "premium", la normativa establece directrices y requisitos mínimos de espacio para todas las residencias de mayores, garantizando la comodidad y seguridad de sus usuarios. Estas especificaciones aseguran que los centros cuenten con las condiciones adecuadas para el desarrollo de la vida individual, social y de atención especializada.

Áreas Diferenciadas Obligatorias

Todas las residencias de mayores deben contar con los siguientes espacios diferenciados:

• Área de dirección-administración: Incluye recepción, oficinas de dirección y gestión.
• Área residencial: Espacios para alojamiento, manutención y convivencia.
• Área de servicios generales: Cocina, lavandería, almacenes, mantenimiento, etc.
• Área de atención especializada: Servicios y tratamientos específicos.

Adicionalmente, si la residencia presta servicios de estancias diurnas o centros de noche, debe existir un área diferenciada para estos usuarios. Cabe destacar que las residencias de mayores se asimilan a uso hospitalario según la normativa de protección contra incendios.

Requisitos Detallados por Área

Área Residencial

• Habitaciones:

  • Deben ser exclusivamente dormitorios o de uso privado, con ventilación e iluminación natural (ventanas mín. 1,5 m2 y a altura que permita visibilidad sentado).
  • Las puertas deben abrir hacia el exterior.
  • Serán únicamente individuales o dobles, con una superficie mínima útil (sin contar el baño) de 10 m2 para individuales y 16 m2 para dobles.
  • Al menos el 25% de las plazas deben ser en habitaciones individuales.
  • Se dispondrán habitaciones accesibles para al menos el 4% de las plazas, garantizando como mínimo una habitación accesible por residencia.
  • Equipamiento mínimo por usuario: cama de 0,90 m con punto de luz en cabecera (articulada y libre por tres lados para inmovilizados), mesilla de noche, armario con llave (mín. 0,80 m de ancho y 1 m3 de capacidad), silla de brazos y mesa.

• Cuartos de Baño (en dormitorios):

  • Cada dormitorio debe disponer de un cuarto de baño con una superficie mínima de 4 m2.
  • Equipamiento mínimo: inodoro, lavabo sin pedestal con grifería monomando, y ducha accesible con asiento seguro y ducha tipo teléfono.
  • Las puertas deben ser correderas o de apertura hacia el exterior, con paso libre de 0,80 m. El suelo será antideslizante.

• Baños Geriátricos:

  • Todas las residencias dispondrán de al menos un baño geriátrico con una superficie mínima de 12 m2. Las grandes residencias contarán con al menos dos.
  • Tendrán puertas de acceso correderas o de apertura hacia el exterior, con un paso libre de 1,20 m.

• Accesos y Pasillos:

  • Los pasillos y zonas de circulación horizontal tendrán una anchura no inferior a 1,50 m.
  • Deberán contar con barandillas de apoyo continuas a 0,90 m de altura en ambos lados.
  • Todas las puertas de paso a residentes deberán tener un paso libre de al menos 0,80 m.
  • Las escaleras permitirán el paso simultáneo de dos personas y contarán con banda antideslizante.
  • Cuando sea necesario salvar más de una planta, se requerirá un ascensor con capacidad para una camilla. A partir de 45 plazas, otro elevador, y en grandes residencias, al menos tres elevadores (uno de emergencia).

• Salas de Convivencia:

  • Al menos una sala de visitas (no paso obligado a otras dependencias).
  • Varias salas de estar con una dimensión mínima de 25 m2 cada una (mínimo 2 en mini-residencias, 3 en medianas y 4 en grandes).
  • Una sala de fumadores con una superficie mínima de 10 m2.

• Comedor:

  • Espacios con una superficie mínima de 30 m2 en mini-residencias, 40 m2 en medianas y 80 m2 en grandes residencias.
  • Corresponderá al menos 2 m2 por usuario, permitiéndose un máximo de dos turnos.

• Servicios Higiénicos en Zonas de Uso Común:

  • Al menos un aseo accesible por cada sexo, incrementándose en uno más por cada 45 plazas o fracción.

Área de Servicios Generales

• Cocina y Despensa:

  • Superficie mínima de 20 m2.
  • Espacios diferenciados para manipulación y lavado, y un almacén independiente con cuarto frío.

• Lavandería:

  • Espacio con zonas diferenciadas de lavado, secado, planchado y almacenamiento de ropa.
  • Capacidad mínima de tratamiento propio de lavado.

• Eliminación de Residuos:

  • Unidad de eliminación de residuos de uso exclusivo, con una superficie mínima de 6 m2, con toma de agua y desagüe. Preferentemente con evacuación directa a la calle.

• Mantenimiento y Seguridad:

  • La residencia deberá disponer de un grupo electrógeno.

• Peluquería:

  • Las grandes residencias tendrán un espacio de uso exclusivo.

• Sala de Vela:

  • Si no hay tanatorio en la localidad, un espacio que pueda destinarse a tal fin, preferiblemente con acceso directo a la calle y con dos zonas separadas.

• Espacios al Aire Libre:

  • Todas las residencias deberán contar con un espacio al aire libre accesible y con garantías de seguridad.

• Almacenes:

  • Espacios suficientes para almacenamiento de ropa, enseres, material desechable, etc.

• Vestuarios de Personal:

  • Todas las residencias dispondrán de un espacio destinado a vestuario de personal.

Área de Atención Especializada

• Atención Geriátrica y Enfermería:

  • Mini-residencias: sala de curas con lavabo y equipamiento, superficie mínima de 12 m2.
  • Residencias de tamaño medio: sala de curas de iguales características y un despacho médico con lavabo (mín. 8 m2).
  • Grandes residencias: despacho médico y sala de curas, más una zona de enfermería de uso exclusivo con un porcentaje de habitaciones individuales (3% de la capacidad total).

• Podología:

  • Espacio para la prestación del servicio.

• Fisioterapia y Terapia Ocupacional:

  • Espacio equipado, con ventilación e iluminación adecuadas.

Proyecciones y Dinámicas del Mercado

La oferta de residencias "premium" ha experimentado un aumento significativo. El estudio de Colliers destaca que, mientras que entre 2019 y 2022 ingresaron 3 nuevos Senior Houses (sumando 142 camas), solo en 2023 entraron en operación 4 centros, sumando 423 camas totales. Esto evidencia una reactivación del mercado tras la pandemia y un mayor optimismo ante la creciente demanda, lo que implica un incremento del 10% en el número de camas a lo largo del año.

El consultor Augusto Matte de Colliers explica que "existe un notorio aumento en la demanda luego de la pandemia. Hemos visto una recuperación de dos factores principales que golpearon este mercado": el estancamiento de la economía nacional que llevó a algunos a cuidar a sus mayores en casa, y las exigentes medidas de seguridad durante el confinamiento. Juan Pablo Amenábar, gerente del área de Multifamily de Colliers, complementa que el aumento en la demanda "ha llevado incluso a que existan listas de espera".

En cuanto a proyecciones futuras, se espera que en los próximos dos años entren en operación 4 nuevos centros con 424 camas adicionales. Para finales de 2025, se proyecta la existencia de al menos 41 Senior Houses. Además, se anticipa un crecimiento del 19% en metros cuadrados construidos para este año, sumando alrededor de 33.000 m2 nuevos al mercado. Históricamente, los años 2015, 2017 y 2018 vieron los mayores aumentos de m2, con crecimientos del 37%, 20% y 14% respectivamente.

El Cohousing como Alternativa en la Vivienda para Mayores

Fuera del modelo tradicional de residencias, el cohousing o vivienda colaborativa emerge como una alternativa. Este concepto, nacido en Dinamarca en los años 60, se basa en la reunión de un grupo de personas con intereses y estilos de vida comunes que participan en el diseño de sus viviendas y espacios comunes, valorando el apoyo mutuo y lo colectivo.

Un ejemplo en Chile es "La Casa de los Tatas", una iniciativa de Beatriz Alvarado en el Cajón del Maipo, funcionando desde diciembre de 2023. Su casa de dos pisos y 500 metros cuadrados, emplazada en un terreno de mil metros cuadrados, comparte el espacio familiar (ella, su pareja y sus hijos) con cuatro adultos mayores autovalentes (con capacidad para seis) en el primer piso. Este modelo, basado en la ley de arriendo de inmueble amoblado, ofrece un ambiente familiar y servicios similares a los de una residencia (cuidadores, nutricionista, kinesiólogo, personal de aseo y cocina).

Gabriela Rosay, fundadora y directora ejecutiva de la Fundación Cohousing Chile, destaca la importancia de combatir la soledad, afirmando que "ser una persona solitaria es equivalente a fumarse 15 cigarros al día, en términos de daño a la salud". Sin embargo, el desarrollo de este modelo en Chile enfrenta desafíos, como la percepción del cooperativismo, el alto costo de la vivienda y la falta de una decisión política o apoyo institucional para impulsar esta alternativa, especialmente para sectores de menores recursos.

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