Aumento de la Demanda de Residencias para Adultos Mayores en Chile

El envejecimiento poblacional y el creciente interés en el bienestar de la tercera edad han generado un notable incremento en la demanda de residencias para adultos mayores en Chile. Este fenómeno demográfico está transformando el mercado de servicios de atención y el sector inmobiliario, especialmente en lo que respecta a los Establecimientos de Larga Estadía para Adultos Mayores (ELEAM).

Transición Demográfica y sus Implicaciones

Chile está experimentando una avanzada transición demográfica, caracterizada por una disminución relativa en la proporción de niños y jóvenes, y un aumento consecuente en la proporción de adultos y adultos mayores en todo el país. Si bien la proporción de personas mayores (65 años o más) en Chile era del 3,4% en 1950, esta cifra alcanzó el 12,2% en 2020. Las proyecciones indican que el número se duplicará en los próximos 25 años y la proporción de personas mayores superará el 30% en 2065. El grupo que más crecerá en los próximos años será el de personas mayores de 80 años, las cuales aumentarán del 11,6% en 2020 al 30% en 2040 y al 49% en 2100.

Este proceso se da por una baja tasa de natalidad y la disminución de la mortalidad. La fecundidad de las chilenas, que hasta 1962 era superior a 5 hijos por mujer, cayó a 2,6 entre 1963 y 1970, y siguió disminuyendo, alcanzando 1,7 en 2014. El avance de la edad es un factor de riesgo para la pérdida de la independencia física, aumentando así la institucionalización de las personas mayores. Este escenario impone diversos desafíos al sistema de seguridad social, generando una presión adicional sobre las pensiones, las políticas sociales y el sistema de salud. La encuesta CASEN más reciente señala que en 2022 la población de personas mayores (60 años o más) en Chile asciende a 3,6 millones, lo que equivale al 18,4% de los habitantes. De este grupo, el 19% se encuentra en situación de pobreza multidimensional. Asimismo, la última Encuesta Nacional de Discapacidad y Dependencia del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) informa que el 22,2% de las personas mayores en Chile presentan algún grado de dependencia.

Establecimientos de Larga Estadía para Adultos Mayores (ELEAM)

Marco Normativo y Definición

Los ELEAM son una de las formas de entregar servicios de cuidado a los adultos y están regidos por el Reglamento D.S. n.°14 de agosto de 2010 del Ministerio de Salud (MINSAL), que establece las normativas para su instalación y funcionamiento, asegurando que cumplan con estándares adecuados de atención y seguridad para los residentes. Estos son fiscalizados por el Servicio de Salud y deben contar con una autorización sanitaria para funcionar, concedida por la Secretaría Regional Ministerial de Salud competente de la ciudad en la que se encuentran localizados.

Un ELEAM puede ser filantrópico, público o privado, y se caracteriza por facilitar programas de salud y bienestar que incluyen un plan de atención médica integral que abarca el control de enfermedades crónicas, la prevención y el tratamiento de enfermedades, así como las evaluaciones médicas periódicas. Los asilos se caracterizan por ser refugio, y normalmente son una institución filantrópica o pública que alberga a personas vulnerables; las personas acogidas en estas entidades son adultos mayores desamparados. Según la Constitución, tienen derecho al acceso integral a los establecimientos de larga estadía los mayores de 60 años que, por motivos biológicos, psicológicos o sociales, necesiten de un medio ambiente protegido, de cuidados diferenciados para el mantenimiento de su salud y su funcionalidad.

Capacidad y Demanda en Centros Públicos (SENAMA)

Hasta inicios de febrero de 2024, 838 personas estaban en lista de espera para ingresar a un ELEAM del Servicio Nacional del Adulto Mayor (Senama). De ellas, un 61% (510 personas) fue derivado desde tribunales tras haber sufrido violencia intrafamiliar o maltrato, mientras que el 39% (328) correspondía a postulaciones por la vía regular. La jueza de familia especializada en casos de adultos mayores, Jessica Arenas, señaló a CIPER que no existe un protocolo para quienes son derivados desde tribunales, por lo que las personas en esa situación quedan en listas de espera y los juzgados no pueden ordenar el ingreso inmediato de quienes son víctimas de violencia intrafamiliar o maltrato. Solo el 10% de la capacidad de estos recintos se reserva para estos casos. Liliana Cortés, directora social de la Fundación de Cristo -institución encargada de administrar el ELEAM Senama de Curicó-, mencionó a CIPER que no se manejan camas específicas para casos judicializados, y que los ingresos se realizan a través de Senama, priorizando a personas mayores con alta vulnerabilidad, dependencia y sin redes de apoyo.

En 2024, solo 33 personas, a nivel nacional, lograron ingresar a un ELEAM público. Los 22 centros públicos disponibles en el país cuentan con un total de 1.298 plazas. CIPER accedió a las cifras nacionales de las listas de espera para ingresar a una residencia pública y constató que el tiempo promedio para que una persona sea admitida es de unos nueve meses. Senama se refirió al alto número de personas en espera derivadas por tribunales y aseguró que gran parte de los adultos mayores que intentan ingresar por esta vía no cumplen con el perfil para el cual están diseñados los ELEAM: "El principal desafío es que muchas de estas derivaciones no corresponden a personas con dependencia severa y vulnerabilidad, que es el perfil para el cual están diseñados los ELEAM."

El promedio de edad de los residentes en ELEAM del Senama es de 78 años. La postulación regular a los ELEAM la pueden realizar los adultos mayores de 60 años que se encuentren en situación de vulnerabilidad, con dependencia física o mental, que carezcan de redes de apoyo y pertenezcan al 60% inferior del Registro Social de Hogares. Para postular, los interesados deben llenar un formulario en línea o acudir directamente al ELEAM de su preferencia. Los postulantes son presentados a una comisión de ingreso, ordenados según el puntaje obtenido. El ingreso se autoriza a través de una resolución. La Fundación de Adultos Mayores Chile señala que muchos adultos mayores en situación de abandono o con enfermedades incapacitantes no pueden completar este proceso por sí solos. Actualmente, 328 personas esperan ingresar a un ELEAM de Senama a través de la postulación regular. La región con mayor demanda es Los Lagos, donde 91 adultos mayores aguardan en la lista para ocupar uno de los 80 cupos disponibles en la única residencia pública de la zona. La Araucanía también presenta una alta demanda, con 52 personas en espera para sus 120 plazas disponibles.

Senama mencionó a CIPER que, en los últimos años, el número de plazas en los ELEAM ha aumentado de 978 en 2022 a 1.248 en febrero de 2025, lo que representa un crecimiento del 27,6%. La principal causa de generación de cupos en un ELEAM es el fallecimiento de residentes. Desde Conapran comunicaron que cierres de establecimientos se deben principalmente a una reducción en la Ley de Presupuesto 2024, correspondiente a un 69% de los recursos que se entregaban para el funcionamiento de sus 12 ELEAM, lo que obligó al cierre de los establecimientos que se encontraban fuera de la Región Metropolitana.

Características de los ELEAM en Chile (Estudio de 2015)

Un estudio cuantitativo, transversal descriptivo, realizado en 2015, analizó todos los ELEAM del país registrados en el Servicio Nacional del Adulto Mayor (SENAMA). Hasta noviembre de 2015, un total de 724 ELEAM estaban registrados y distribuidos en 169 comunas alrededor del país, en los cuales estaban institucionalizados 16.985 adultos con edad a partir de los 60 años.

• Propiedad: La mayoría de los ELEAM (65,9%, 344 de 724) son privados. Históricamente, estos establecimientos eran organizados por entidades religiosas, sin fines de lucro, y actualmente la situación se invierte, predominando los privados.
• Ubicación: Entre los ELEAM privados, el 47,5% (246 de 724) están localizados en la Región Metropolitana de Santiago.
• Género de los residentes: De los casi 17.000 adultos institucionalizados en todo el territorio chileno, el 66,2% (11.222) son mujeres, y el 54% (6.056) de ellas están en establecimientos públicos. Los hombres, también en su mayoría, con el 67,4% (3.892), están en instituciones públicas.
• Admisión: El 85% de los 724 establecimientos reciben tanto hombres como mujeres. Los establecimientos privados (90,2%) reciben más público de ambos géneros que los establecimientos públicos (77,3%).
• Costos: El 94,8% (686) de las instituciones declaran no realizar cobranza para ocupar un sitio en el establecimiento, aunque el 100% de ellas realizan cobranzas mensuales de mantenimiento.
• Condición de salud de los residentes: Apenas el 26,5% son considerados autosuficientes funcionales. El 28,3% declaran alguna deficiencia física, y de estos, la mayoría están viviendo en establecimientos públicos. Las deficiencias psíquicas relatadas por los establecimientos representan actualmente el 8,8% de la población total, y de estas, la mayoría se encuentran en establecimientos públicos. Casi el 50% de los ELEAM no reciben personas con demencia y/o enfermedades psiquiátricas.
• Servicios y actividades: La mayoría de los establecimientos ofrecen actividades manuales, ejercicios físicos, clases de memoria, clases culturales y paseos recreativos o turísticos. Proporcionalmente, la mayoría de las actividades ofrecidas eran privadas.

Personal Profesional

El reglamento solicita que la dirección del establecimiento debe estar a cargo de un profesional de la salud que haya cursado por lo menos 4 años de la carrera, preferentemente con capacitación en gerontología o ciencias sociales y con formación de postgraduación en gerontología. Además, recomienda que los establecimientos cuenten con profesionales como enfermeras, nutricionistas, kinesiólogos, terapeutas ocupacionales o profesores de educación física con formación en gerontología.

Según el estudio de 2015, los profesionales que más actúan en ELEAM son, en este orden: nutricionistas (74,6%), enfermeros (63,3%), kinesiólogos (50,0%), seguidos del médico general (47,4%). Los profesionales menos contratados son psicólogos (8,1%), profesores de educación física (10,9%), profesional de prevención de riesgo y terapeuta ocupacional (15,0%), médico geriatra (32,5%) y paramédico (40,1%). El estudio identificó que una cantidad considerable de ELEAM no atiende la recomendación del MINSAL de recursos humanos disponible para prestar servicios de calidad a los moradores, ya que no poseen enfermera (28,6%), nutricionista (24,0%), kinesiólogo (42,3%), terapeuta ocupacional (81,6%) ni profesor de educación física (88,4%).

El Mercado Privado de "Senior Housing"

Chile envejece y el mercado inmobiliario ya lo está sintiendo. Las residencias para adultos mayores operan prácticamente llenas, en un escenario donde la demanda crece más rápido que la oferta y la industria sigue concentrada en pocos actores y en las comunas de mayores ingresos. En los últimos 30 años, la población mayor de 60 años se ha duplicado, y las proyecciones indican que para 2050 el 32% de los chilenos pertenecerá a este grupo etario. En este contexto, las residencias para adultos mayores en Chile, conocidas como senior suites, han experimentado un crecimiento sostenido.

Crecimiento y Concentración Geográfica

Según el "Research & Forecast Report" del segundo semestre de 2025 elaborado por la consultora Colliers, actualmente existen 39 centros operativos de “Senior Housing” en la Región Metropolitana, con una ocupación promedio que se mantiene en 96%, evidenciando una demanda sólida. En 2015, la superficie construida para este tipo de infraestructura no superaba los 130.000 metros cuadrados; sin embargo, al cierre de 2024, la cifra alcanzó los 220.000 metros cuadrados, lo que representa un aumento cercano al 100%. Durante los últimos cinco años se registra la apertura de siete centros, con más de 400 camas nuevas. A junio de este año la superficie construida en estos recintos totalizaba 207.424 m² de recintos, mientras que hace una década eran 94.027 m² distribuidos en 17 centros.

El informe de Colliers detalla que la superficie construida del sector alcanzó los 218.882 m² en 2025, lo que representa un crecimiento del 12% respecto de los 195.669 m² registrados en 2023. En paralelo, el número de camas aumentó 8,2% desde 4.029 a 4.359 en el mismo período. Sin embargo, durante el segundo semestre de este año no ingresaron nuevos centros en operación. Dos residencias ya construidas -ubicadas en Lo Barnechea y La Reina- permanecen a la espera de iniciar actividades.

Uno de los rasgos más relevantes del mercado es su fuerte concentración geográfica en el sector oriente de la capital. Las Condes lidera ampliamente, con el 44% de los centros y el 45% del total de camas (1.800 de 3.979). Le siguen Vitacura, con el 15% de las camas, y Lo Barnechea, con el 13%. En conjunto, estas tres comunas reúnen cerca del 73% de la capacidad instalada, reflejando una clara orientación del mercado hacia zonas de mayores ingresos y mejor infraestructura urbana. Augusto Matte explicó que "la mayor cantidad de estas residencias de adultos mayor se ubica en Las Condes, que cuenta con 14 residencias con un total de 1.900 camas, de un total de 37 centros que nosotros tenemos catalogados como residencias de adultos mayores." El reporte detalla que el 90% de la superficie construida se encuentra en la Región Metropolitana, otro 4% en Osorno y Puerto Varas, 3% en Valparaíso, 2% en Concepción y 1% en Valdivia.

Estándares y Barreras de Entrada

Cada establecimiento se emplaza, en promedio, sobre terrenos de 7.616 m², con 5.752 m² construidos y una capacidad cercana a 112 camas. Esto equivale a unos 50 m² por cama, cifra que refleja un modelo de baja densidad, amplios espacios comunes y altos estándares de infraestructura orientados al cuidado de largo plazo. Cumplen con una cierta cantidad de normas, como por ejemplo, tener pasillos donde se pueda maniobrar en 360º una camilla, ascensores donde se puede entrar con camilla, enfermería en el mismo lugar para poder tener alguna atención ambulatoria o de mayor complejidad. Se han observado algunas residencias que cuentan con asientos en las duchas.

El sector presenta una marcada concentración a nivel de operadores. Tres actores controlan el 88% de las camas disponibles, en un mercado donde las barreras de entrada siguen siendo elevadas debido a los altos niveles de inversión y la necesidad de experiencia operativa. Entre los principales operadores destacan Acalis y Senior Suites, que en conjunto reúnen más de la mitad de la oferta y mantienen superficies promedio cercanas a 50 m² por cama. En tanto, la Corporación Chileno Alemana se distingue por ofrecer espacios más amplios, con cerca de 69 m² por cama, mientras que el grupo de otros operadores presenta una oferta más fragmentada.

Augusto Matte explicó que "es muy difícil cambiar a un adulto mayor de su barrio, porque tiene todo a mano, tiene la verdulería, conoce las calles, se ubica bien." No obstante, el informe identifica oportunidades de expansión en otras comunas con alta proporción de población mayor de 65 años -superior al 16% según el Censo 2024- como La Reina, Macul, Providencia y La Florida, que podrían incrementar su participación en los próximos años.

Factores que Impulsan la Demanda Global de Cuidado de Adultos Mayores

El mercado de servicios de atención a personas mayores abarca una gama de servicios prestados para satisfacer las necesidades sanitarias, de la vida diaria y emocionales de los adultos mayores. Estos servicios tienen como objetivo ayudar a las personas mayores a mantener una calidad de vida, a menudo debido a desafíos físicos, cognitivos o emocionales relacionados con la edad.

Aumento de la Esperanza de Vida y Enfermedades Crónicas

A medida que aumenta la esperanza de vida a nivel mundial, la proporción de personas mayores aumenta significativamente, lo que contribuye a una mayor demanda de servicios de atención para personas mayores. Los adultos mayores a menudo enfrentan problemas de salud asociados con la edad, como enfermedades crónicas, problemas de movilidad y deterioro cognitivo, que requieren una variedad de servicios de atención. La población de edad avanzada es más propensa a padecer enfermedades crónicas como enfermedades cardiovasculares, diabetes, trastornos neurodegenerativos como el Alzheimer y el Parkinson y demencia, por lo que requiere atención a largo plazo y servicios especializados. Además, las discapacidades relacionadas con la visión, la movilidad y la audición contribuyen aún más a la demanda de servicios de atención a personas mayores.

Escasez de Cuidadores y Altos Costos

Uno de los desafíos importantes en el mercado del cuidado de personas mayores es la escasez de cuidadores profesionales y capacitados. Con una población que envejece cada vez más, la demanda de profesionales capacitados supera la oferta, lo que genera mayores costos y una calidad de atención inconsistente. Esta brecha resalta la necesidad de desarrollo de la fuerza laboral, mejores compensaciones y soluciones impulsadas por la tecnología para satisfacer las crecientes necesidades.

Los crecientes costos operativos, incluidos los salarios de los cuidadores calificados y los profesionales de la salud, contribuyen a aumentar las tarifas de los servicios, lo que hace que el cuidado de las personas mayores sea inaccesible para muchas personas. Además, la financiación y la cobertura de seguros del gobierno suelen ser insuficientes para satisfacer la creciente demanda de servicios integrales de atención a las personas mayores, incluida la atención sanitaria a domicilio, la vida asistida y los tratamientos médicos especializados.

Innovación Tecnológica y Atención Domiciliaria

Una tendencia clave en el mercado es el aumento de los servicios de atención domiciliaria, impulsado por la creciente demanda de envejecimiento en el lugar. Las personas geriátricas prefieren permanecer en su entorno familiar en lugar de trasladarse a centros de vida asistida o centros de atención comunitaria. Con una población que envejece, la demanda de dispositivos domésticos inteligentes, sistemas de seguimiento de la salud y servicios de telemedicina está aumentando rápidamente. Estas innovaciones permiten a las personas mayores vivir de forma segura en casa manteniendo su autonomía. Las empresas que ofrecen dispositivos portátiles, monitoreo remoto y asistencia basada en inteligencia artificial pueden aprovechar esta creciente necesidad. Además, las plataformas de atención personalizada y los diseños fáciles de usar pueden mejorar la calidad de vida tanto de las personas mayores como de los cuidadores.

El segmento de instalaciones de servicios de atención domiciliaria dominará el mercado con una participación del 59,05% en 2026, y se espera que mantenga su posición destacada durante el período de pronóstico. Se proyecta que el segmento de tareas domésticas domine el mercado con una participación del 32,58% en 2026, aportando la mayor cuota de mercado. El tipo de servicio de cuidado personal ocupó la segunda mayor participación del mercado en 2023. Se proyecta que la atención complementaria crecerá a la tasa compuesta anual más rápida del 9,86% durante el período previsto. Se proyecta que el segmento de atención en vivo represente el 59,88% de la cuota de mercado en 2026, debido a su mayor demanda entre la población mayor en comparación con otros tipos de cuidados. Se espera que el segmento de atención de visitas crezca exponencialmente con la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) más rápida.

Impacto de la Pandemia de COVID-19

La pandemia de COVID-19 afectó negativamente a la cuota de mercado mundial del cuidado de personas mayores en 2020 como resultado de las estrictas medidas de bloqueo en todos los países, que limitaron el movimiento físico entre ellos e interrumpieron a los proveedores de servicios. Sin embargo, la demanda de servicios de atención domiciliaria y soluciones de telesalud aumentó durante la pandemia a medida que las familias buscaron alternativas a la atención institucional en respuesta a los mayores riesgos en los centros de atención. Este cambio provocó un aumento de la demanda de servicios de atención domiciliaria, mientras que los costos operativos y la escasez de personal presionaron aún más a los proveedores, lo que hizo que la telemedicina fuera crucial para mantener la continuidad de la atención. Los efectos a largo plazo de la pandemia provocaron un cambio hacia modelos de atención más personalizados, remotos y basados en la tecnología, al tiempo que crearon conciencia sobre las vulnerabilidades dentro de la infraestructura de atención a las personas mayores.

Panorama Regional del Mercado de Cuidado de Adultos Mayores

• América del Norte: Tuvo la mayor cuota de mercado en 2026 debido a su gran gasto en atención sanitaria y servicios no médicos para las personas mayores. El mercado de América del Norte estaba valorado en 17,81 mil millones de dólares en 2025, capturando el 33,43% de los ingresos globales, y se estima que alcanzará los 19,26 mil millones de dólares en 2026.
• Europa: Se espera que crezca considerablemente, aunque a un ritmo más lento que la región de Asia Pacífico, en los próximos años. En 2025, Europa poseía el 31,95 % del mercado mundial, alcanzando una valoración de 17.030 millones de dólares, y se prevé que crezca hasta los 18.510 millones de dólares en 2026.
• Asia Pacífico: El mercado en Asia Pacífico alcanzó los 14.020 millones de dólares en 2025, lo que representa el 26,30 % de los ingresos totales del mercado, y se prevé que alcance los 15.300 millones de dólares en 2026, debido a los elevados requisitos médicos no satisfechos, junto con la gran proporción de población que envejece en países como China e India.
• América del Sur, Oriente Medio y África: Se espera que la creciente incidencia de enfermedades como la enfermedad de Alzheimer, el Parkinson o la demencia entre la población de mayor edad y la mejora de las instalaciones sanitarias impulsen el crecimiento del mercado. América del Sur registró un tamaño de mercado de 650 millones de dólares en 2025, capturando el 5,22% de la cuota de mercado global, y se prevé que alcance los 670 millones de dólares en 2026.

Oportunidades de Inversión y Futuro del Sector

El crecimiento de la infraestructura destinada a residencias para adultos mayores en Chile refleja una transformación demográfica que continuará profundizándose en las próximas décadas. Este fenómeno abre nuevas oportunidades para inversionistas, empresas de desarrollo inmobiliario y prestadores de servicios especializados en la tercera edad. Desde una perspectiva de inversión, los inversores se están centrando en desarrollar o adquirir viviendas asistidas y centros de atención residencial, especialmente en regiones con una gran población de personas mayores.

Si bien la industria aún representa un nivel incipiente de madurez y limitada participación de operadores internacionales, la evidencia muestra procesos de consolidación, diversificación territorial y ajustes en la oferta, coherentes con la evolución observada en mercados desarrollados. Expertos del sector prevén que el ingreso de operadores internacionales podría acelerar el crecimiento y la profesionalización de la industria en los próximos años. Muchos gobiernos ofrecen subsidios, incentivos fiscales y financiación para el cuidado de personas mayores, lo que impulsa el crecimiento del mercado y reduce el riesgo para los inversores.

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