Tras el estallido social y la pandemia ocasionada por el Covid-19, se produjo un aumento del interés por residir en zonas alejadas de los centros urbanos en busca de tranquilidad, seguridad y un mejor bienestar. Este fenómeno, potenciado por la modalidad de teletrabajo, generó una mayor demanda en la adquisición de predios rústicos, entendidos como aquellos ubicados fuera de los límites urbanos o de los planes reguladores intercomunales.
El derecho a la vivienda en terrenos rurales
La construcción de viviendas en una parcela rústica es un derecho establecido en la legislación. El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) especifica claramente que, fuera de los límites urbanos, no será permitido abrir calles ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario y sus trabajadores.
Es fundamental comprender que la conjunción "o" presente en el artículo 55 elimina la obligación de justificar la vivienda como indispensable para la explotación agrícola. Esto significa que el derecho a la vivienda es independiente del uso agrícola del terreno. Por lo tanto, se permite construir:
- La vivienda patronal (del propietario).
- Una o más viviendas para los trabajadores.
- Construcciones complementarias como galpones y bodegas para la explotación del predio.
La Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo (SERVIU) tiene la facultad de cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos. Sin embargo, esta facultad no debe afectar la posibilidad de construir viviendas para el propietario o sus trabajadores, siempre que se cumpla con la normativa vigente.
Ley de Propiedad Horizontal, Título constitutivo, Estatutos y Normas de Régimen Interior
Aclaración sobre mitos comunes: ¿Límite de 500 m²?
Existe una creencia extendida de que la superficie construida máxima debe ser de 500 m² o el 10% del terreno, con un máximo de dos casas. Es imperativo aclarar que esta información es errónea a nivel nacional. Dichas limitantes se aplican exclusivamente a los loteos emplazados en la Región Metropolitana, bajo la normativa del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), específicamente para las denominadas "parcelas agroresidenciales".
Marco legal de la subdivisión (DL N° 3.516)
El Decreto Ley N° 3.516 de 1980 establece que los predios rústicos pueden ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas y cuenten con acceso a un espacio público o camino. No obstante, se prohíbe cambiar el destino de estos predios a fines urbanos o habitacionales que vulneren el espíritu de la ley.
Debido al desarrollo de proyectos inmobiliarios que simulaban fines agrícolas para crear núcleos urbanos, el Ministerio de Agricultura dictó la ordenanza N° 637 en 2022. Esta instruye al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) a suspender la tramitación de certificados de subdivisión si se advierten situaciones que impliquen un eventual cambio de destino o vulneración de la LGUC, requiriendo informes a SERVIU, CONAF y la Dirección General de Aguas según corresponda.
Tipos de construcciones permitidas y permisos
Además de las viviendas particulares, existen tipologías de edificaciones que pueden permitirse de manera excepcional, siempre bajo autorización de la Dirección de Obras Municipales (DOM), el SAG y la SEREMI de Vivienda:
| Tipo de construcción | Entidad autorizante |
|---|---|
| Viviendas del propietario y sus trabajadores | Dirección de Obras Municipales |
| Viviendas sociales o de hasta 1.000 UF | SAG / SEREMI / DOM |
| Equipamiento, turismo y campamentos | SAG / SEREMI / DOM |
Es imprescindible solicitar el Permiso de Obra Nueva ante la municipalidad correspondiente antes de iniciar cualquier construcción. La falta de este permiso expone al propietario a multas, paralización de obras o demolición. Asimismo, se debe respetar la legislación forestal vigente (leyes 20.283, 18.738 y DL 701), que prohíbe la corta de árboles nativos sin la autorización de la CONAF.