Subdivisión de Terrenos: Aspectos Clave, Normativa y Desafíos en Chile

La subdivisión de terrenos es un proceso fundamental en la planificación territorial y la gestión de propiedades. Consiste en la parcelación de un terreno original en un número de lotes de menor superficie.

El número de lotes resultantes está limitado por el Plan Regulador respectivo, de acuerdo a la Superficie Predial Mínima establecida.

¿Cómo se realiza la subdivisión de un predio?

Este proceso implica una serie de pasos administrativos y legales para la adecuada fragmentación de un terreno. Una vez que se aprueba la subdivisión de terreno o del predio, se procede con las inscripciones correspondientes en los registros públicos.

Tipos de Suelo y Superficie Mínima para Subdividir

Efectivamente se puede subdividir tanto predios urbanos como rurales, pero habrá que tener en consideración que la superficie predial mínima será diferente en cada tipo de suelo. Sí, existe un metraje mínimo para subdividir, y este cambia según el tipo de suelo.

La entidad o instrumento que se encarga de definir el tamaño mínimo para subdividir es el instrumento de planificación territorial correspondiente.

Los profesionales que deben firmar la solicitud de subdivisión varían según el tipo de subdivisión y la legislación local, pero comúnmente incluyen a topógrafos o arquitectos. El rol de un abogado en la subdivisión es crucial para asesorar sobre la normativa aplicable, revisar los títulos de propiedad, redactar documentos legales y gestionar posibles conflictos.

Marco Normativo para la Subdivisión

Básicamente, la subdivisión debe cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), y más específicamente con lo que disponga el instrumento de planificación territorial que corresponda, en cuanto a la superficie predial mínima.

También se debe cumplir con los requisitos propios de la solicitud, así como con el trámite posterior de inscripción de la resolución de subdivisión.

Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC)

La Ley General de Urbanismo y Construcción es el cuerpo legal principal que establece el marco general para la planificación urbana, el desarrollo territorial, la edificación y la subdivisión de terrenos en Chile. Regula aspectos como los planes reguladores, los permisos de construcción y las responsabilidades de los actores involucrados.

Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC)

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción es el reglamento de la LGUC y detalla las normas técnicas y administrativas que deben cumplirse en los procesos de urbanismo y edificación. En una subdivisión, la OGUC es fundamental porque especifica los requisitos técnicos, las dimensiones mínimas de los lotes, las condiciones de urbanización y los procedimientos administrativos para la aprobación de las subdivisiones.

Subdivisión de Predios Urbanos

La subdivisión de un terreno urbano se rige por las normativas municipales y los planes reguladores. En general, la Dirección de Obras Municipales (DOM) tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar, rechazar o hacer observaciones a la solicitud.

En cuanto a cuántos inmuebles como máximo se pueden construir en un terreno urbano subdividido, esto dependerá de lo establecido en el plan regulador comunal y la superficie de cada nuevo lote, así como de las densidades permitidas.

Subdivisión de Predios Rústicos o Rurales

Los predios rústicos son aquellos terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadería o actividades forestales, y que se encuentran fuera de los límites urbanos o de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción. Para la tramitación de estos procesos, es necesaria una Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, comúnmente conocida como “dominio vigente”.

Regulación Específica y Superficie Mínima

Las subdivisiones prediales en terrenos rurales se encuentran reguladas principalmente en el Decreto Ley N°3516 de 1 de diciembre de 1980.

El Decreto Ley 3.516 establece en su artículo primero que “los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera y forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser libremente divididos por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas”.

De esta manera, las solicitudes para subdivisión de predios de 5.000 m² como mínimo deben ser presentadas ante el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), sin necesidad de autorización previa de la SEREMI MINVU respectiva. El SAG verifica que se cumpla con la superficie predial mínima y que cada uno de los lotes resultantes quede conectado a un bien nacional de uso público, lo que puede realizarse a través de una servidumbre de tránsito.

Excepciones a la Superficie Mínima en Predios Rurales

Es perfectamente posible comprar o subdividir un terreno rural de menos de media hectárea, ya que hay determinados casos en que la ley permite que los predios rurales o agrícolas se subdividan en terrenos de una superficie menor a 0,5 hectáreas. Se puede averiguar sobre estas excepciones en el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) o en las direcciones de obras municipales, dependiendo del caso.

Construcción en Terrenos Rurales

El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el artículo 2.1.19 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones contemplan normas sobre construcción en terrenos rurales.

La regla general es la contemplada en el inciso primero del referido artículo 55 que dispone que “fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones (...)”. Sin embargo, la ley establece ciertas excepciones a esta regla general:

• Construcciones que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble.
• Viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores.
• Conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

Además, el inciso tercero contempla como excepción las construcciones industriales, de infraestructura, de equipamiento, turismo y conjunto de viviendas sociales. En el primer caso, conforme a lo establecido en la misma norma, la solicitud de permiso de edificación para la vivienda del propietario del predio se presenta directamente en la Dirección de Obras Municipales. Esta última solo deberá verificar que se cumple con la normativa urbanística para poder otorgar dicho permiso.

En cambio, para las excepciones contempladas en el inciso tercero y cuarto del artículo 55 de la LGUC, se debe seguir un procedimiento especial, que requiere de la intervención de informes favorables del SAG y de la SEREMI MINVU.

Si un terreno se encuentra ubicado dentro del Plan Regulador Intercomunal de Valparaíso o Santiago o dentro del plan regulador metropolitano de Concepción, serán estos instrumentos los que definan la superficie predial mínima de los terrenos.

Límites de Construcción en Predios Rurales Subdivididos

En relación a cuántos inmuebles máximo se pueden construir en un terreno rural subdividido, el Decreto Ley N°3516 de 1 de diciembre de 1980 permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación.

Tierras Indígenas y su Subdivisión

Las tierras indígenas son aquellas que las personas o comunidades indígenas ocupan en propiedad o posesión provenientes de títulos reconocidos por el estado a indígenas, así como aquellas que sean inscritas en el registro de tierras indígenas o declaradas como tales a futuro por los tribunales de justicia.

La subdivisión de un terreno indígena tiene regulaciones específicas que buscan proteger el patrimonio y las comunidades. El metraje mínimo para subdividir un terreno indígena, así como las excepciones para subdividir en menos metraje, están definidos por la legislación especial indígena vigente, que puede establecer condiciones diferentes a las de los predios rurales generales.

Aspectos Legales Adicionales en la Subdivisión

Servidumbres

El Código Civil, en su artículo 820, define la servidumbre como un gravamen impuesto a un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. En cuanto a la subdivisión, adquiere importancia en atención a la relación que se produce entre los predios originados de la subdivisión y sus distintos dueños.

Un predio sirviente es el que soporta el gravamen, mientras que el predio dominante es el que se beneficia de la servidumbre. Esta relación es crucial en la subdivisión para garantizar el acceso o el uso de servicios entre los lotes resultantes.

La servidumbre de tránsito es un derecho que permite el paso por un predio ajeno para acceder a otro. Es obligación realizar servidumbre de tránsito cuando se realiza una subdivisión de terreno si uno o más de los lotes resultantes no tiene acceso directo a un bien nacional de uso público.

Cesión de Derechos en una Subdivisión de Terrenos

Ocurre que en muchas ocasiones se venden derechos sobre un inmueble, mas no la propiedad sobre el mismo, por distintas circunstancias que dicen relación básicamente con que el propietario de esos derechos no es dueño de la totalidad de derechos que existen sobre el inmueble, sino que solo de un porcentaje de estos, lo que significa que respecto a la totalidad de la propiedad existe una indivisión.

En relación con la subdivisión, esto tiene suma importancia, ya que cuando sobre un mismo terreno existen varios propietarios de un determinado porcentaje, esto no genera una subdivisión física de los terrenos, sino que solo intelectual en relación a los derechos que se poseen sobre este. En estas situaciones, será sumamente conveniente que los comuneros soliciten de común acuerdo la subdivisión de la totalidad del terreno de manera que esta exprese físicamente los porcentajes en que están divididos los derechos que tienen sobre el terreno, y de esta manera hacerse dueños de los predios resultantes de la subdivisión.

¿Cuándo es recomendable comprar una cesión de derecho sobre un terreno?

No es fácil decir cuándo conviene comprar un porcentaje de un terreno y no la totalidad. Por lo general, nunca será recomendable por los gastos que generará la subdivisión y todos los trámites necesarios para hacerse dueños exclusivos.

Si se compra una cesión de derechos de un terreno, ese terreno no es completamente propio en el sentido de dominio exclusivo; se es copropietario de una parte intelectual. Por ende, existe la posibilidad de ser sacado del terreno si los demás comuneros deciden no subdividir o vender el total. Tampoco se puede obtener un Rol propio al comprar una cesión de derechos de un terreno, ya que el Rol es para el predio completo mientras exista la indivisión.

Bienes Nacionales de Uso Público

Los bienes nacionales de uso público o bienes públicos son aquellos bienes cuyo uso pertenece a todos los habitantes de la nación, como calles, plazas, puentes, caminos, el mar adyacente y sus playas. Los bienes nacionales de uso público están regulados por los mismos cuerpos normativos reguladores de los bienes fiscales.

Subsidios y Apoyos para Vivienda en Áreas Rurales

El Programa de Habitabilidad Rural (DS 10) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) es un subsidio destinado a familias que necesitan una solución habitacional y viven en zonas rurales o urbanas de hasta 5.000 habitantes. Este aporte del Estado permite construir una vivienda en el terreno donde vive la familia.

Requisitos para el Subsidio de Habitabilidad Rural

• Contar con un ahorro mínimo, el cual dependerá del tramo del Registro Social de Hogares (RSH) al que pertenece la familia.
• Acreditar disponibilidad de terreno apto para la construcción (existen 13 alternativas para acreditarlo).
• Contar con una Entidad de Gestión Rural, financiada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que deberá realizar las siguientes labores: visitas técnicas en su domicilio; asesorar en la postulación al subsidio; elaborar el o los proyectos; contratar y fiscalizar las obras.
• Las viviendas que se construyan deberán tener como mínimo los siguientes espacios: dos dormitorios, cocina, baño y estar-comedor.
• Las viviendas deben cumplir con exigencias de acondicionamiento térmico y eficiencia energética.
• En postulaciones colectivas, el grupo podrá postular al financiamiento de obras para mejoramiento o construcción de equipamiento comunitario.

Una vez elaborado el proyecto y reunida toda la documentación solicitada, la Entidad de Gestión Rural presentará los antecedentes en el Serviu de la región para postular al Programa de Habitabilidad Rural (DS 10).

Evolución Legal y Jurisprudencial: Desafíos en la Subdivisión Rural

La subdivisión de terrenos rurales para construir viviendas ha generado varias interpretaciones legales. Es por esto que la Dirección de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo emitió la Circular DDU Nro. 455 con fecha 18 de enero de 2021.

Esta circular vino a recapitular los múltiples pronunciamientos de la Dirección de Desarrollo Urbano en torno a la aplicación del artículo 55 de la LGUC y el artículo 2.1.19 de la OGUC, entre otras disposiciones sobre la materia, en consideración a diversas consultas y pronunciamientos de la Contraloría Regional de Los Ríos y sentencias de los tribunales de justicia.

El Fallo de la Corte Suprema y sus Implicaciones

El 5 de octubre de 2020, la Excelentísima Corte Suprema dictó un fallo (causa Rol 62.948-2020) que confirmó la Sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia. Dicha sentencia rechazó una acción de Protección interpuesta por Inversiones Panguipulli SpA contra el Contralor Regional de Los Ríos por el dictamen Nro. 203, emitido el 15 de enero de 2020.

Este dictamen declaró que 13 permisos de edificación otorgados por la I. Municipalidad de Panguipulli para construir viviendas en suelo rural se encontrarían en situación irregular, pues según la Contraloría, la DOM no dio cumplimiento al procedimiento establecido en el artículo 55 de la LGUC en cuanto a exigir los informes favorables de las reparticiones públicas para el respectivo cambio de uso de suelo. Además, se permitió la infracción del Decreto Ley Nro. 3.516 de 1980 que prohíbe la destinación de predios rústicos a fines urbanos o habitacionales.

Lo relevante de este dictamen, cuya impugnación no prosperó, es que impone a los propietarios de predios rústicos provenientes de una subdivisión predial aprobada por el SAG, la obligación de contar con informes favorables tanto del SAG como de la Seremi de Vivienda y Urbanismo respectiva, para que la DOM autorice el cambio de uso de suelo y se otorgue el permiso de edificación para construir con fines distintos al agrícola (en este caso, habitacionales).

Pareciera ser que la Contraloría Regional de Los Ríos, a través del citado dictamen, impone el cumplimiento de más requisitos que los establecidos por la ley, toda vez que el inciso primero del artículo 55 de la LGUC establece entre sus excepciones la posibilidad de construir sin autorizaciones especiales “... las viviendas del propietario del mismo (lote rural) y sus trabajadores...”.

De ser acogido este criterio en forma general, podría generar una carga adicional a los propietarios de los terrenos objeto de la subdivisión predial, ya que al querer venderlos a terceros, los compradores podrían solicitar como condición que el terreno cuente con la respectiva autorización de cambio de uso de suelo para poder construir una vivienda. Esto implica costos adicionales y puede generar retrasos en las ventas o en las obras.

Aclaraciones de la Circular DDU 455

Con posterioridad al fallo, la Circular DDU 455 de la Dirección de Desarrollo Urbano especificó y detalló en qué casos se deben aplicar los procedimientos contemplados en el artículo 55 de la LGUC para obtener permisos de edificación. Permite distinguir en qué casos se requiere de los informes favorables emitidos por la autoridad competente (Seremi MINVU, SAG y DOM).

Según la Circular, para el caso excepcional de permitir la construcción para la “vivienda del propietario del inmueble y sus trabajadores…”, no se requerirá de los informes favorables, ni las autorizaciones previas de los servicios mencionados en los incisos tercero y cuarto del artículo 55 de la LGUC, y tampoco serán exigibles las obligaciones del inciso primero del artículo 2.2.4. Bis de la OGUC.

Lo que se debe tener presente entonces, es el concepto de “Proyecto”, que como lo define la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones corresponde al “conjunto de antecedentes de una obra que incluye planos, memorias, especificaciones técnicas y, si correspondiere, a presupuestos”.

Es importante tener en cuenta que dentro de las excepciones que contempla el artículo 55 de la LGUC se encuentran aquellos conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

Trámites y Obligaciones Fiscales

DOM en Línea

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) ofrece DOM en Línea, una plataforma digital a través de la cual se pueden realizar de forma remota más de 80 trámites en las Direcciones de Obras Municipales (DOM), entre los que figuran permisos de edificación, subdivisión, urbanización, regularizaciones y certificados.

Las DOM son las encargadas de velar por el cumplimiento, a nivel comunal, de las normas que regulan la planificación urbana y la edificación. Para realizar un trámite en DOM en Línea se debe ingresar con Clave Única, verificar que el municipio utilice este sistema, crear la solicitud y enviarla.

Impuesto Territorial (Contribuciones de Bienes Raíces)

El Impuesto Territorial, también conocido como Contribuciones de Bienes Raíces, es un impuesto que se aplica sobre el avalúo fiscal de los bienes raíces ubicados dentro del territorio nacional. La tasa de este impuesto varía dependiendo de las características y destino de los bienes raíces, distinguiendo entre:

• Bienes raíces agrícolas: Comprende a todos los inmuebles registrados en el Servicio de Impuestos Internos (SII) con destino agrícola, agrícola por asimilación o forestales.
• Sitios no edificados: Todos aquellos bienes raíces registrados en el SII como sitios no edificados en zonas urbanas, como:
  • Sitio eriazo: Terrenos donde no existe ninguna construcción terminada, ubicados en zonas urbanas y declarados como eriazos por el municipio.
  • Propiedad abandonada: Inmueble desatendido que cuenta con una declaración de abandono mediante decreto alcaldicio.
  • Pozo Lastrero: Excavación donde se extrae o ha extraído ripio, grava, rocas y otros materiales áridos.
• Bienes raíces no agrícolas: Comprende todos los bienes registrados en el SII en los destinos restantes, como habitacional (casas o departamentos), comercio, industria, bodega, estacionamiento, entre otros.

El impuesto determinado por el SII se divide en cuatro cuotas para su pago, y su recaudación es de beneficio municipal.

IMPORTANTE: Si el día del vencimiento de alguna cuota cae en fin de semana o en día feriado, el plazo se extiende hasta el primer día hábil siguiente a la fecha de vencimiento.

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