La Sucesión por Causa de Muerte y el Patrimonio del Cónyuge Sobreviviente
Al fallecer una persona, los bienes que le pertenecían deberían traspasarse a sus personas herederas legítimas. La doctrina define la apertura de la sucesión como “el hecho que habilita a los herederos para tomar posesión de los bienes hereditarios y se los transmite en propiedad”. Cuando una persona fallece, su patrimonio es adquirido por los herederos.
Tipos de Herencia
Un testamento es un documento en donde la persona, antes de fallecer, ha expresado su voluntad de distribución de sus bienes a las personas que el mismo definió. En este caso se habla de una herencia testada.
Cuando se trata de una herencia intestada, es el Servicio de Registro Civil e Identificación quien certifica quiénes son los herederos legítimos.
Órdenes de Sucesión en Chile
Para determinar cómo vender una casa heredada en Chile, es fundamental conocer los órdenes de sucesión:
- Primer orden: los hijos y cónyuge o conviviente civil que le sobrevive. El conviviente civil es la pareja con la que la persona fallecida haya firmado un acuerdo de unión civil.
- Segundo orden: si no tiene descendientes, heredan los padres u otros ascendientes más próximos y el cónyuge o conviviente civil que le sobrevive. En caso de faltar el padre, la madre y el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, heredan los abuelos que estén vivos.
- Tercer orden: si faltan los anteriores, heredan los hermanos del causante, sean por parte de padre y madre, o solo de uno de ellos.
- Cuarto orden: en caso de faltar los anteriores, heredan los colaterales más próximos, esto es, los parientes consanguíneos que no son ascendientes ni descendientes del fallecido. En primer lugar, están los tíos.
La Posesión Efectiva: Primer Paso para Heredar y Vender
Vender una casa heredada en Chile requiere trámites legales como la posesión efectiva. No, no es posible vender una casa heredada sin haber realizado la posesión efectiva. Este es el proceso legal por el cual se reconoce a los herederos como los nuevos dueños de los bienes del fallecido.
Dónde y Cómo Tramitar la Posesión Efectiva
En Chile, este trámite se realiza ante el Registro Civil cuando no hay testamento (herencia intestada) o en tribunales cuando sí lo hay (herencia testada).
Para herencia intestada:
Los herederos que pertenezcan al primer orden de sucesión y si la herencia no excede las 15 Unidades Tributarias Anuales (UTA), pueden solicitar la posesión efectiva en Internet a través del sitio web del Registro Civil. Para el resto de los casos, los herederos deben dirigirse a la oficina más cercana del Registro Civil.
Esta operación puede demorarse entre 3 y 6 meses desde que se presenta la solicitud hasta que se publica la posterior resolución.
Para herencia testada:
Si la herencia es con testamento, los trámites deben realizarse en los Tribunales de Justicia correspondientes al último domicilio del causante y es necesario contar con un abogado.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y la Venta de la Propiedad
Una vez obtenida la posesión efectiva, la casa heredada debe ser inscrita a nombre de los herederos.
Una vez que la propiedad figure a nombre de los herederos, podrá ser vendida de manera conjunta. Si hay varios herederos, cada uno es dueño de un porcentaje de la propiedad. La herencia pertenece a todos los herederos en forma común.
La Partición de Herencia
La partición de herencia la puede realizar el propio causante en escritura pública o a través de un testamento. También pueden efectuarla los herederos en común acuerdo. Al partidor le corresponde liquidar los bienes comunes. El juicio de partición tiene honorarios elevados, por lo que siempre será mejor opción hacer la partición en común acuerdo.
El Efecto Declarativo en la Sociedad Conyugal
Misma situación ocurre cuando hablamos de los bienes adquiridos durante la sociedad conyugal, ya que de acuerdo a lo dispuesto por el SII en el ORD. N°407 del año 2011, el que a su vez se remite a la Circular N°37 del 11 de junio del 2009, la partición o adjudicación de bienes tiene efecto declarativo, en virtud del cual se entiende que el adjudicatario ha sido dueño del bien adjudicado desde el momento en que se formó la comunidad y no desde la fecha de la adjudicación.
Tratándose de la indivisión que nace al disolverse la sociedad conyugal, el efecto declarativo se retrotrae precisamente a la fecha en que se disuelve la sociedad, pues, como se señaló, la comunidad nace en ese momento. De esta manera, el efecto declarativo de la adjudicación no puede retrotraerse a la época de la adquisición del bien durante la sociedad conyugal, porque en ese entonces no había copropiedad.
Impuestos Asociados a la Herencia y Venta de Inmuebles
Es la declaración y pago de impuesto a la herencia que se debe realizar cuando al fallecer una persona, causante, deja bienes y/o derechos que pueden ser traspasados a las personas herederas.
El impuesto a la herencia es progresivo y se aplica sobre el valor neto de las transmisiones de la propiedad a causa de la muerte de la persona o las transferencias por las donaciones hechas durante la vida del donante.
El impuesto a la herencia grava a los herederos y se aplica a la asignación por causa de muerte, de los bienes que les correspondan del causante. Cabe destacar que hay excepciones en el pago del impuesto en el caso de parentesco directo, cuando las asignaciones de los herederos no exceden las 50 Unidades Tributarias Anuales (UTA).
Pago del Impuesto a la Herencia
Si es una herencia intestada, la Declaración y pago del impuesto, cuando la fecha de defunción es posterior al 27 de octubre de 1999, se realiza en el sitio web del Servicio de Impuestos Internos (www.sii.cl).
Si es un bien raíz agrícola, adjuntar inventario de bienes excluidos o adheridos al predio, tales como: plantaciones, construcciones, maquinarias, herramientas, animales, etc., todos estos con su respectiva valorización y certificado firmado por un profesional acreditado.
¿En qué consiste el impuesto a la herencia?
Aspectos Tributarios en la Venta de Inmuebles Heredados
En general, se entenderá por fecha de adquisición, la fecha de la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo, por cuanto dicha inscripción es la forma en que se lleva a cabo la tradición de los bienes raíces y por tanto fija la fecha de adquisición o de enajenación, según corresponda.
Si entre la inscripción de dominio a nombre del enajenante y la inscripción de dominio a nombre del nuevo adquirente no ha transcurrido al menos un año, no será procedente considerar como ingreso no renta hasta 8.000 U.F.
Protección del Cónyuge Sobreviviente: Bien Familiar y Usufructo Vitalicio
La Declaración de Bien Familiar
La declaración de un bien familiar se puede hacer bajo cualquier régimen patrimonial (sociedad conyugal, separación de bienes, o régimen de participación en los gananciales). La finalidad de esto es resguardar un lugar físico estable para que tu familia pueda desarrollarse con normalidad, sin que el cónyuge dueño del bien pueda disponer de él por sí solo.
El Usufructo Vitalicio en la Compraventa
El usufructo vitalicio suele incluirse en la compraventa de inmuebles para garantizar al vendedor que podrá seguir viviendo o arrendando la propiedad. En el contrato de compraventa deberá incluir la constitución de este derecho y el modo en que se regularán los derechos y obligaciones del usufructuario y el nudo propietario.
Una vez que el usufructuario ha fallecido, el comprador se consolida como dueño de la propiedad pleno con todos los atributos del dominio, para ello deberá exhibir el certificado de defunción al Conservador de Bienes Raíces de la comuna en que se encuentre la propiedad.
Si quieres redactar tu contrato de compraventa con usufructo vitalicio con nosotros, agenda tu atención en Contacto.
Asesoría Profesional para la Compraventa de Inmuebles Heredados
Para realizar las gestiones de una herencia, te aconsejamos contar con la asesoría de un abogado especialista en herencias y un contador, dada la información que debe recabarse, los trámites administrativos a realizar y los impuestos a pagar.
Para saber cómo vender una casa heredada en Chile, debes conocer los trámites previos y gestionarlos de acuerdo a las regulaciones vigentes, de esta manera evitarás problemas legales al momento de vender la propiedad.
Con todos los antecedentes descritos anteriormente, se debe solicitar la asesoría de un abogado para que en base a dichos documentos estudie los títulos de la propiedad y confeccione un borrador de la escritura de compraventa. No es obligatorio, pero si hay desacuerdos entre herederos o dudas legales, es recomendable.
Vender una casa heredada en Chile requiere cumplir con una serie de trámites legales, pero siguiendo el proceso correcto, es posible hacerlo sin problemas.
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