La situación del adulto mayor y la búsqueda de soluciones para mejorar su calidad de vida ha sido un protagonista principal en las discusiones de políticas públicas del último tiempo. Ante los desafíos económicos que enfrentan las personas en la tercera edad, la hipoteca inversa emerge como una alternativa viable para complementar sus ingresos y aprovechar su patrimonio inmobiliario.
¿Qué es la Hipoteca Inversa?
La hipoteca inversa es un producto financiero que permite a los propietarios de viviendas, generalmente mayores de 65 años o personas dependientes, monetizar su inmueble sin perder la titularidad ni la posesión del mismo. Consiste en un préstamo o crédito con garantía hipotecaria que permite obtener liquidez de manera flexible y segura.
Su nombre proviene de la forma en que opera: a diferencia de una hipoteca tradicional donde la deuda disminuye con los pagos mensuales, en la hipoteca inversa la deuda se incrementa con el paso de los años, acumulándose el capital prestado y los intereses. Este mecanismo permite al propietario obtener un ingreso adicional manteniendo, durante toda su vida, el derecho a usar y gozar de su propiedad raíz.
¿Quiénes pueden acceder a ella?
Este instrumento está dirigido específicamente a adultos mayores de 65 años. Aplica para hogares de todos los estratos en todo el territorio nacional donde esté implementado. Una persona mayor de 65 años que posea dos viviendas, incluso si una de ellas está en arriendo, puede acceder a esta medida para ambos inmuebles.
La hipoteca inversa es un incentivo para comprar vivienda y convertir ese inmueble en una fuente de ingreso complementario durante la vejez. No se trata de un medio para ayudar a los pensionados de más bajo nivel económico, sino a personas de clase media que han podido adquirir un inmueble de cierto valor y que pueden aprovecharlo en vida sin desprenderse de la posibilidad de vivir en él.
¿Cómo Funciona la Hipoteca Inversa?
Existen distintas modalidades de hipoteca inversa. El capital puede entregarse de una sola vez en el momento de la firma, en disposiciones parciales a lo largo del tiempo o en forma de mensualidades vitalicias. En algunos casos, el producto se vincula a seguros de rentas, lo que puede modificar significativamente sus condiciones y hacer que la oferta varíe mucho de una alternativa a otra.
La cantidad máxima a recibir con una hipoteca inversa depende del valor del inmueble, la edad del solicitante y de las condiciones ofrecidas por la entidad proveedora. La entidad que concede la hipoteca inversa aplica un tipo de interés por el dinero prestado, que suele ser fijo, aunque puede haber excepciones o períodos a plazo fijo y variable. Los intereses que se generan se van acumulando a la deuda y pasan a formar parte del principal.
Consideraciones tras el Fallecimiento del Titular
Tras el fallecimiento del titular, la vivienda no pasa directamente a la entidad financiera. Forma parte de la masa hereditaria junto con la deuda generada hasta ese momento. El producto está ideado para que la deuda sea inferior al valor de la vivienda, permitiendo a los herederos beneficiarse de ello. Ellos pueden optar por:
- Vender la casa para saldar la deuda y quedarse con la diferencia.
- Conservar la casa, solicitando una hipoteca normal para cancelar la deuda de la hipoteca inversa.
Para evitar perjuicios a herederos con necesidades, se podrían establecer restricciones, como no permitir la operación si el propietario tuviera legitimarios menores de edad o discapacitados. En caso de matrimonio, convendría que la hipoteca solo fuera ejecutable con la muerte del último cónyuge.
Aspectos Legales, Costos y Tributación
La contratación de una hipoteca inversa es una decisión financiera importante que requiere una cuidadosa evaluación y una adecuada reglamentación para garantizar los derechos de los consumidores. Esto implica que todas las familias que se acojan a esta alternativa voluntaria deben tener suficiente ilustración de sus implicaciones.
Asesoría Especializada
Para contratar una hipoteca inversa, es requisito imprescindible contar con un asesor financiero especializado independiente, como lo estipula la Ley 41/2007 que regula la Hipoteca Inversa en España. Esta asesoría tiene como objetivo proteger los intereses del cliente, garantizar un proceso de venta adecuado en el que se informe al cliente correctamente y se considere su situación y necesidades.
Costos y Gastos
Normalmente, hay una comisión de apertura que depende de las cantidades a percibir. Los gastos de notaría y gestoría pueden ser asumidos por la entidad o el acreditado, dependiendo de la oferta seleccionada. En cualquier caso, los gastos cobrados se incluyen en el propio préstamo.
Las hipotecas inversas suelen estar bonificadas por ley en algunos países. Por ejemplo, la Ley 41/2007 en España establece la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), y las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal.
Implicaciones Tributarias
Las cantidades que se reciben por la hipoteca inversa no se consideran una renta y, por tanto, no tributan. Sin embargo, si la operación lleva aparejada la contratación de algún seguro de rentas, las mensualidades recibidas como prestación en este caso sí están sometidas a tributación. Por ejemplo, las rentas vitalicias inmediatas tributan por rendimientos del capital mobiliario, estando sujetas a tributación el 8% de las mismas para mayores de 70 años. Esto significa que para una renta asegurada de 1.000 euros, se le retendría al cliente el 19% (tipo) del 8% (rendimiento), es decir 19% x 8% x 1.000 = 15,20 €.
Se puede contratar una hipoteca inversa incluso si ya se tiene una hipoteca en vigor, siempre que esta última sea cancelada previamente a la contratación de la hipoteca inversa.
La Hipoteca Inversa en el Contexto Internacional
Experiencia en Colombia
En Colombia, la hipoteca inversa fue anunciada en junio de 2020 por el entonces Presidente Iván Duque y el Ministro de Vivienda, Jonathan Malagón. El objetivo principal es convertir la vivienda en una fuente de ingreso complementario en la tercera edad en el país. En febrero de 2022, se conoció el primer producto habilitado para proveer este servicio, una renta vitalicia nacida de una alianza entre CISA y la aseguradora Positiva, a la cual ya se puede aplicar.
Regulación en España
La hipoteca inversa, originaria del Common Law (conocida como reverse mortgage), ha sido adaptada a países del sistema codificado como Francia (Ordenanza n° 2006-346 de 23 de marzo de 2006), México (Decreto Nº 87, de 7 de mayo de 2013) y, notablemente, España con la Ley 41 de 7 de diciembre de 2007. Desde 2006, su implementación en España ha permitido que miles de jubilados transformen el valor de sus viviendas en ingresos mensuales.
Países como el Reino Unido han desarrollado mercados muy activos para estos productos, con los llamados equity release schemes que movilizan más de 6.000 millones de libras esterlinas cada año.
El Debate en Chile
Hipoteca inversa, ¿ayuda real para adultos mayores o grave perjuicio?
En Chile, la discusión sobre la hipoteca inversa no es nueva. Ya en 2015 se presentó una propuesta de ley que fue rechazada, y a inicios de 2022, otro proyecto de ley fue despachado al Congreso. En julio de un año anterior, la Cámara de Diputados aprobó una resolución solicitando al gobierno estudiar la introducción de esta institución, aunque generó un fuerte escándalo y desinformación en la opinión pública, con titulares que asociaban la medida a la "hipoteca de viviendas de jubilados".
A pesar de la controversia, expertos consideran que la hipoteca inversa es una institución que ha tenido saludables efectos en diversos países. Chile enfrenta un contexto demográfico con un pronunciado aumento de la población mayor de 65 años y un parque habitacional consolidado, con un alto nivel de propiedad en la tercera edad, lo que convierte a la vivienda en un activo subutilizado para generar ingresos.
El desafío en Chile es doble: se requiere una regulación clara y transparente que otorgue confianza a beneficiarios e instituciones financieras, y una mayor difusión e información sobre el producto para que los potenciales beneficiarios comprendan sus beneficios, riesgos y condiciones. Además, es necesario superar una barrera cultural importante: la arraigada creencia en la necesidad de dejar una herencia a las futuras generaciones.
La incorporación de la hipoteca inversa debiera ser seriamente considerada por el gobierno y los legisladores como un beneficio social que merece un análisis objetivo y riguroso, exento de las caricaturas y las alarmas sensacionalistas.