Vulnerabilidad y Seguridad en Condominios: Un Enfoque Integral

Vivir en un condominio implica no solo disfrutar de la propiedad, sino también asumir ciertos compromisos. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, vigente en Chile, establece un marco claro sobre los derechos y responsabilidades de los copropietarios, asegurando una buena convivencia y una administración eficiente de los espacios compartidos.

Derechos y Responsabilidades de los Copropietarios (Ley 21.442)

La Ley 21.442, promulgada el 1 de abril de 2022, establece el marco regulatorio para la administración y convivencia en condominios, regulando aspectos clave como la administración de bienes comunes, los derechos y deberes de los copropietarios y las normas de convivencia.

Derechos Fundamentales de los Copropietarios

• Propiedad exclusiva: Cada copropietario tiene el derecho exclusivo sobre su unidad.
• Uso y goce de bienes comunes: Además de la propiedad exclusiva, los copropietarios tienen derecho a utilizar los bienes comunes, como jardines, piscinas o salones de eventos.
• Participación en la administración: Los copropietarios tienen la facultad de participar en la toma de decisiones del condominio, ya sea en la elección del administrador o la aprobación de presupuestos.
• Acceso a la información: Se tiene derecho a solicitar información sobre la gestión administrativa y financiera del condominio.

Responsabilidades de los Copropietarios

• Pago de gastos comunes: Contribuir a tiempo con la cuota asignada asegura el buen funcionamiento de todo el condominio.
• Contribución a la seguridad general: Los copropietarios tienen la responsabilidad de contribuir activamente a la seguridad general del entorno.

Fiscalización de la Gestión de Administradores por la SEREMI de Vivienda y Urbanismo

La Ley 21.442 establece un estricto sistema de fiscalización sobre la labor de los administradores de condominios. Las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) de cada región son la autoridad encargada de velar por el cumplimiento de la normativa por parte de los administradores.

En caso de incumplimientos, la SEREMI investiga y conoce de las infracciones cometidas, las califica según su gravedad (gravísimas, graves, menos graves o leves) y aplica las sanciones que correspondan. Esto convierte a la SEREMI en el ente fiscalizador clave: puede recibir reclamaciones de los comités de administración o de los copropietarios, evaluar las faltas del administrador y, si corresponde, sancionar para proteger la seguridad, la economía y la convivencia en el condominio.

Infracciones y Sanciones Contempladas en la Ley 21.442

La Ley 21.442 clasifica las infracciones en gravísimas, graves, menos graves y leves, y establece las sanciones asociadas (multas, suspensión o eliminación del Registro Nacional de Administradores) y los criterios que utiliza la SEREMI para determinar la sanción exacta en cada caso.

Clasificación de las Infracciones

La ley distingue cuatro categorías de infracciones que un administrador de condominios puede cometer, ordenadas de mayor a menor gravedad:

Infracciones Gravísimas

Son las faltas más serias que revelan conductas inaceptables del administrador y generan un alto riesgo o daño a la comunidad. La ley las define taxativamente, incluyendo casos como:

• Ejercicio ilegal o engañoso del cargo: Un administrador que ejerce sin estar habilitado, o proporciona información falsa para obtener la inscripción en el Registro o para engañar al comité de administración (por ejemplo, falsear informes financieros).
• Infracciones con consecuencias gravísimas: Incumplimientos de las obligaciones básicas del administrador que ponen en riesgo la vida, la seguridad o la integridad de las personas. Por ejemplo, no cumplir con las mantenciones obligatorias de instalaciones críticas (ascensores o sistemas de gas) provocando un accidente, o cortar servicios básicos en situaciones prohibidas (como durante un estado de catástrofe).
• Reincidencia en graves o delitos: Reincidir en una infracción grave dentro de un período de tres años, o ser condenado por un tribunal por hechos relacionados con su gestión (fraude, malversación de fondos).

Ejemplos de infracciones gravísimas: Ejercer como administrador estando legalmente inhabilitado; falsificar datos para inscribirse o engañar al condominio; no realizar mantenciones críticas y causar accidentes graves; cortar servicios básicos en estado de emergencia; repetir infracciones graves; o haber sido condenado judicialmente por mala administración.

Infracciones Graves

Son incumplimientos importantes de las funciones del administrador que, si bien no provocaron un daño catastrófico, sí afectan significativamente el buen funcionamiento del condominio. La ley incluye en esta categoría:

• Incumplimiento de obligaciones fundamentales (sin daño mayor): No cumplir con las obligaciones esenciales del administrador (como descuidar el mantenimiento de equipos de seguridad o no velar por los bienes comunes), pero sin que ocurra un accidente o daño a la seguridad.
• Falta en la gestión del personal del condominio: No encargarse de la contratación y desvinculación del personal del edificio con el acuerdo del comité, o hacerlo de forma negligente.
• Reincidencia en infracciones menos graves: Cuando el administrador repite una infracción catalogada como “menos grave” dentro de un período de dos años.

Ejemplos de infracciones graves: No realizar mantenciones o cuidar bienes comunes (sin que aún ocurra un daño inmediato); gestionar mal la contratación o despido de empleados del condominio; no cumplir acuerdos importantes con el comité; o reiterar incumplimientos medianos en poco tiempo.

Infracciones Menos Graves

Son incumplimientos de deberes importantes, pero de impacto limitado, o faltas de carácter administrativo que, si bien no ponen en peligro inmediato la seguridad, sí afectan el funcionamiento ordenado de la comunidad. Se consideran infracciones menos graves, entre otras:

• Incumplir otras funciones del art. 20: No citar a las asambleas de copropietarios de forma oportuna, no incorporar las actas y acuerdos al libro de actas, no velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad o de la Ley, no entregar información requerida por la autoridad (Secretaría Ejecutiva de Condominios), o no tomar acciones legales contra infractores internos.
• Reincidencia en infracciones leves: Si el administrador reincide en una infracción leve en un lapso de dos años.

Ejemplos de infracciones menos graves: No convocar una asamblea ordinaria anual o no registrar sus acuerdos; no hacer cumplir el reglamento interno; no reportar al MINVU información requerida sobre el condominio; no emprender acciones legales cuando corresponde; o repetir una falta leve.

Infracciones Leves

Son incumplimientos menores a las obligaciones legales o reglamentarias, que no encajan en las categorías superiores. Su impacto suele ser más administrativo que material. De acuerdo con la clasificación legal, son leves todas aquellas faltas que no estén expresamente listadas como gravísimas, graves o menos graves. En particular, la ley menciona como infracciones leves:

• Descuido en obligaciones administrativas y financieras: No llevar la contabilidad del condominio de acuerdo al reglamento, no emitir los certificados de deudas de gastos comunes cuando se solicitan, o no contratar los seguros obligatorios del edificio.
• Incumplir otras disposiciones de menor impacto: No representar legalmente a la comunidad en un juicio cuando era necesario, o no ejercer alguna atribución delegada por la asamblea.

Ejemplos de infracciones leves: Llevar atrasada la contabilidad o con errores menores, olvidar contratar a tiempo algún seguro del condominio, no entregar a un copropietario el certificado de estado de deuda cuando corresponde, no actualizar el libro de residentes o de proveedores según exige el reglamento.

Sanciones según el Artículo 88 de la Ley 21.442

La Ley 21.442 define un régimen de sanciones proporcionado a la gravedad de la infracción cometida. El Artículo 88 establece los rangos y tipos de sanciones que la SEREMI de Vivienda y Urbanismo puede aplicar a cada categoría de infracción:

Medidas de Seguridad Esenciales en Edificios y Condominios

La seguridad en condominios no es solo responsabilidad de una sola persona; es un esfuerzo colaborativo que involucra a administradores, comités de administración y copropietarios. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442 establece las bases para crear un entorno seguro y bien gestionado.

Funciones Cruciales en la Seguridad

• Administrador del condominio: Tiene una función crucial en la implementación y mantenimiento de las medidas de seguridad.
• Comité de administración: También tiene un rol significativo en la seguridad del condominio.
• Copropietarios: Tienen el derecho de disfrutar de un entorno seguro y la responsabilidad de contribuir a la seguridad general.

7 Medidas de Seguridad Clave para Condominios

1. Control estricto de entradas: Es fundamental que conserjes y guardias sigan protocolos para registrar visitantes y confirmar su acceso con los copropietarios. Las aplicaciones tecnológicas pueden facilitar este proceso con registros anticipados y códigos QR. Es importante contar con un registro de copropietarios actualizado y considerar la instalación de controles de acceso con huella digital.
2. Involucrar a la comunidad: La seguridad es tarea de todos. Es valioso contar con vecinos involucrados que puedan alertar sobre situaciones anormales. Es necesario invitarlos, explicarles qué situaciones deben informar y ofrecer canales sencillos de comunicación.
3. Elaborar un protocolo de seguridad: Los involucrados en la seguridad deben saber con claridad cómo prevenir y actuar ante situaciones de peligro. Este protocolo debe incluir números de emergencia, acciones específicas para conserjes y guardias, y medidas preventivas como rondas de vigilancia. Este documento debe ser compartido con los copropietarios.
4. Capacitar al personal: Conserjes y guardias de seguridad deben poseer la certificación O.S. 10, que les proporciona la formación necesaria para actuar ante hechos que pongan en peligro la seguridad. Es vital velar por esta certificación y recomendar cursos relacionados.
5. Apostar a la tecnología: La tecnología es una gran aliada. Existen softwares para el control de visitantes, sistemas de cámaras de vigilancia, ingreso con huella, alarmas y botones de pánico. Es importante estudiar las opciones del mercado e incorporar herramientas que aumenten la seguridad.
6. Llevar un control de incidentes: Dada la rotación de personal, es crucial mantener un registro de incidentes para que el personal pueda identificar situaciones sospechosas y coordinar acciones.
7. Promover el respeto de los reglamentos: El cumplimiento del reglamento es fundamental. Los copropietarios deben entender que saltarse controles o no identificarse debilita la seguridad general del condominio. Todos deben ser promotores y defensores de las medidas de seguridad empleadas.

Seguros Obligatorios y Responsabilidad Civil del Comité de Administración

Con la entrada en vigencia de la Ley 21.442, las exigencias para los administradores y comités de administración se han vuelto más estrictas. La mirada está puesta en quién responde cuando las cosas salen mal.

El Seguro de Espacios Comunes: Un Escudo Protector

La ley es tajante: todo edificio o condominio debe tener un seguro contra el riesgo de incendio, que incluya también las unidades (departamentos o casas) si el reglamento de copropiedad no dice lo contrario. Un gran error es contratar la póliza más barata sin revisar las coberturas de sismo o remoción de escombros. La falta de un seguro vigente no solo deja desprotegida a la comunidad, sino que genera una responsabilidad solidaria que puede terminar en demandas directas contra la administración.

Responsabilidad Civil D&O: Protegiendo a Quienes Toman Decisiones

Uno de los puntos más críticos es el seguro de Responsabilidad Civil para Directores y Administradores (D&O). Este seguro es vital por:

• Errores u omisiones: Un error en la rendición de cuentas o una decisión mal tomada por el Comité puede derivar en una demanda judicial.
• Patrimonio personal: Sin un seguro de RC, los miembros del comité y el administrador podrían responder con sus bienes personales ante un juicio por negligencia.
• Defensa legal: Estas pólizas suelen cubrir los altos costos de abogados y trámites judiciales.

El Costo de No Estar Informado: Multas y Juicios

El administrador tiene el deber legal de informar al comité sobre el estado de las pólizas. Si ocurre un siniestro y el seguro estaba vencido o mal contratado, el administrador es el primer responsable ante la ley.

Consejos para una Administración Segura

• Audita tus pólizas anualmente: No esperes a la renovación para revisar capitales asegurados.
• Consulta con expertos: Busca asesoría especializada en seguros y Ley de copropiedad.
• Transparencia total: Mantén el comprobante de pago del seguro siempre visible en los gastos comunes para tranquilidad de los vecinos.

Desafíos Actuales de Seguridad en Condominios en Chile

Los graves problemas de inseguridad que enfrentan los condominios y las comunidades organizadas en Chile están afectando la vida de las familias y las relaciones entre los vecinos. La delincuencia organizada ha puesto su foco en los condominios con modalidades de “turbazos”, donde grupos de delincuentes irrumpen, robando y violentando simultáneamente en varias casas.

Principales Desafíos de Seguridad

• Acceso no autorizado: Falta de control en las entradas, puertas o portones abiertos o mal cerrados, servicios de mantención deficientes y poca profesionalidad, falta de protocolos de convivencia y medios de comunicación deficientes.
• Robos y hurtos: Aprovechamiento de la falta de medidas de seguridad, como cerraduras eléctricas deficientes, portones de acceso mal diseñados o lentos, áreas comunes desatendidas con poca iluminación y nula vigilancia, y perímetros exteriores sin protección o fáciles de escalar.
• Vandalismo: Pintadas de murallas, daños perimetrales, daños en áreas comunes, destrozo de vehículos estacionados.
• Intrusiones no autorizadas: Falsa seguridad de aquellos que administran o lideran estas comunidades, ofreciendo promesas verbales y medidas conceptuales que generan una falsa sensación de seguridad.
• Problemas de convivencia: La falta de una buena convivencia comunitaria afecta negativamente la seguridad del condominio. Esto se debe en gran medida a la falta de líderes dentro de las comunidades.
• Peligro por infiltración de la delincuencia organizada: Delincuentes que ingresan como arrendatarios y, en un par de meses, se instalan como líderes de la comunidad, corrompiendo el condominio con fiestas, venta de drogas, delitos y violencia.

Malas Prácticas en la Gestión de Condominios y Búsqueda de Soluciones Eficientes

En la experiencia con comunidades organizadas y condominios, se ha observado que muchas veces se recurre a soluciones temporales y de bajo costo, la llamada técnica del “parche”, la cual genera un círculo vicioso que afecta negativamente la calidad de vida en los condominios.

La Técnica del “Parche”: Un Mal Necesario

Esta solución común adoptada por administradores o presidentes de comités se basa en resolver problemas inmediatos con reparaciones provisionales, utilizando mano de obra económica y soluciones de corta duración. Aunque estas soluciones pueden ser efectivas a corto plazo, la falta de planificación a largo plazo y la resistencia de los vecinos a realizar inversiones más significativas las convierte en permanentes. Esto lleva a muchos vecinos a cuestionar la utilidad de pagar gastos comunes, ya que perciben que el servicio no mejora y que el dinero se desperdicia en parches temporales.

La Subcontratación de Empresas Externas: Solución con Trampas

La contratación de empresas externas para mantenimiento y reparaciones parece una buena opción, ya que ofrecen un servicio más organizado y profesional. Sin embargo, estas empresas, a menudo administradas por perfiles más administrativos que técnicos, subcontratan especialistas, lo que incrementa los costos y puede perpetuar los mismos problemas que se buscaba resolver, cayendo en el ciclo de parches temporales, pero con un costo mucho mayor.

Búsqueda de Soluciones Eficientes y Sostenibles: El Enfoque Tecnológico

Ante estas opciones, cada vez más comunidades buscan soluciones eficientes y económicamente justas. Empresas como Tecnoprotec y su servicio de Plataforma Digital Centinela Chile ofrecen un enfoque completamente nuevo, basado en tecnología de última generación y en la comprensión profunda de los desafíos que enfrentan las comunidades.

Propuesta de Tecnoprotec y Centinela Chile para la Seguridad y Gestión de Condominios

La propuesta de Tecnoprotec y Centinela Chile aborda la problemática de la seguridad, control y comunicación en los condominios y comunidades organizadas, ofreciendo soluciones innovadoras, prácticas y ajustadas a las necesidades de cada comunidad.

1. Definición del Tipo de Comunidad o Condominio

Se realiza un análisis detallado del tipo de comunidad, considerando:

• Población y perfil de los habitantes: Identificación de características demográficas y sociales para diseñar soluciones adaptadas.
• Estructura física y logística: Evaluación de la infraestructura, distribución, accesos y áreas comunes para asegurar la funcionalidad y eficacia de las soluciones tecnológicas.

2. Identificación del Requerimiento o Necesidad

El enfoque incluye:

• Levantamiento técnico: Análisis para identificar necesidades específicas de seguridad y control, operacionales y de convivencia.
• Integración comunitaria: Enfoque en cómo la tecnología puede mejorar la convivencia y fortalecer la comunidad.

3. Tecnología Escalable e Integrada desde las Bases

Tecnoprotec y Centinela Chile se especializan en soluciones tecnológicas innovadoras y diseñadas para crecer con la comunidad:

• Adaptabilidad y escalabilidad: Soluciones diseñadas para ser escalables, desde automatizaciones básicas hasta sistemas complejos integrados a través de aplicaciones móviles inteligentes.
• Capacitación y soporte: Acompañamiento en cada etapa, asegurando que los residentes se sientan cómodos y capacitados, con soporte continuo.

4. Participación Activa de la Asamblea de Propietarios

Se fomenta:

• Decisiones colaborativas: Las soluciones deben ser aprobadas por la asamblea de copropietarios.
• Guía y asesoría: Actuar como guías, acompañando a la comunidad en la selección y adopción de las soluciones más adecuadas, fomentando la cohesión.

5. Problemáticas Comunes y Soluciones Propuestas

Se abordan problemas heredados por decisiones inadecuadas durante la construcción de edificios:

• Fallas en los citófonos cableados: Instalaciones deficientes con cableados de mala calidad.
• Equipos de baja calidad: Uso de tecnologías baratas y poco duraderas.
• Sistemas sin integración: Tecnologías instaladas como “islas” sin integración entre los distintos sistemas (citofonía, automatización, seguridad, etc.).

Tecnoprotec y Centinela Chile proponen soluciones que abordan estas fallas, integrando los sistemas de manera eficiente y ordenada para asegurar un control total y efectivo.

6. Orden y Control en el Acceso y las Comunicaciones

Las soluciones incluyen:

• Integración tecnológica total: Desde controles de acceso automatizados hasta sistemas de comunicación interna eficientes, para eliminar la confusión y asegurar un control efectivo.
• Prevención de vulnerabilidades: Soluciones diseñadas para cerrar las brechas de seguridad ante el aumento de la criminalidad organizada.

7. Tecnología para la Seguridad y Convivencia Comunitaria

Las propuestas se centran en la integración de tecnologías que mejoran la seguridad, la convivencia y la comunicación:

• Mejorar la seguridad y el control: Sistemas que van más allá de lo básico, incorporando funcionalidades avanzadas.
• Facilitar la comunicación y la colaboración: Herramientas que mejoran la comunicación entre residentes, administración y servicios de seguridad.

El Rol del Administrador de Condominios y la Resolución de Conflictos

El administrador de condominios es el representante legal de la comunidad. Su rol fundamental es cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad y las que le entregue la asamblea de copropietarios. Dentro de sus funciones están: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para la certificación de instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos, cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras.

Competencia y Procedimientos para la Resolución de Contiendas

• Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la Ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre estos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio.
• Podrán someterse a la resolución del juez árbitro arbitrador.
• Otra opción es iniciar un Juicio sobre Cuentas conforme al artículo 693 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ante un juez de letras, ya que el administrador se encuentra obligado a rendir cuenta de su administración.

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