El Arriendo Garantizado y la Inversión Inmobiliaria

La inversión inmobiliaria se mantiene como un activo al que se le atribuye un alto nivel de rentabilidad en el tiempo, con una demanda generalmente estable. Sin embargo, para los inversionistas, pueden surgir dudas como la dificultad de conseguir arrendatario desde el primer día, la gestión de gastos o la preocupación por posibles daños en la propiedad.

¿Qué es el Arriendo Garantizado o Asegurado?

El arriendo garantizado o arriendo asegurado es un beneficio o servicio ofrecido por algunas inmobiliarias que permite al inversionista recibir un flujo constante de ingresos por un tiempo determinado. Su objetivo principal es asegurar el pago del dividendo de la propiedad, brindando tranquilidad y estabilidad financiera al propietario desde el momento de la entrega del inmueble.

Este modelo de inversión garantiza que, si se adquiere un departamento, se recibirá con un contrato de arriendo ya activo, asegurando que el inmueble esté arrendado desde el momento de la entrega por un periodo definido, que puede ser de hasta 2, 3 o 5 años, según la inmobiliaria y el proyecto.

Beneficios del Arriendo Garantizado para el Inversionista

El arriendo garantizado ofrece múltiples ventajas, eliminando preocupaciones comunes asociadas a la inversión en propiedades:

• Ingresos Estables y Constantes: El inversionista recibe mensualmente el pago del arriendo, esté o no esté ocupado el inmueble, lo que proporciona certidumbre sobre el ingreso que obtendrá y permite realizar proyecciones financieras. Por ejemplo, si una inmobiliaria ofrece 2 años de arriendo asegurado a $500.000, al término de ese período, el inversionista habrá acumulado $12.000.000.
• Sin Preocupaciones por Vacancia: El inmueble se encuentra arrendado desde el primer día de la entrega, lo que evita períodos sin ingresos y la preocupación de pagar dividendos sin generar rentabilidad.
• Cero Comisiones Adicionales: En muchos casos, este servicio no implica el pago de comisiones de administración, siendo incluso gratuito para el inversionista.
• Administración Profesional: La gestión del arriendo, incluyendo la búsqueda y selección de inquilinos idóneos, la gestión de cobranza en caso de morosidad y la disminución de los tiempos de administración, queda a cargo de expertos en la materia. Esto reduce significativamente los riesgos de un desorden administrativo.
• Cuidado y Mantención de la Propiedad: Algunas inmobiliarias se comprometen a devolver el departamento en buenas condiciones al término del contrato, reparando cualquier daño causado por el arrendatario sin costo para el inversionista durante todo el período del acuerdo.
• Respaldo y Seguridad: Invertir con arriendo asegurado es invertir con respaldo, seguridad y cero complicaciones, sabiendo que la propiedad estará cuidada y generará ingresos de manera garantizada.

Ejemplos de Programas de Arriendo Garantizado en el Mercado

Diversas inmobiliarias han implementado programas de arriendo garantizado para facilitar la inversión inmobiliaria:

Inmobiliaria Actual

Inmobiliaria Actual ofrece la oportunidad de invertir con arriendo garantizado por hasta 2 años. Si se adquiere un departamento, se recibe con un contrato de arriendo ya activo, asegurando que el inmueble esté arrendado desde el momento de la entrega. Este beneficio asegura que el inversionista no tenga que preocuparse por pagar dividendos sin generar ingresos. Además, no hay comisión adicional y la administración está a cargo de Actual Rent, una empresa especializada en el arriendo de departamentos nuevos y seminuevos.

Este beneficio es válido para todos los proyectos activos de Inmobiliaria Actual en plataformas como Mercado Libre Inmuebles / Portalinmobiliario.com, incluyendo: Vista Egaña, Cumbres de Colón, Piamonte, Sucre, Vicuña Mackenna y Hernán Cortés.

Crece Inmobiliario

Desde Crece Inmobiliario, cuentan con la iniciativa llamada “Arriendo Garantizado”, disponible para algunos proyectos inmobiliarios. Esta iniciativa garantiza al inversionista el arriendo por un período de tiempo (3 o 5 años, según el proyecto) a un valor acorde al mercado y en UF. Con esto, la inversión se realiza con certidumbre del ingreso que la persona obtendrá por 3 a 5 años, lo que facilita las proyecciones financieras.

Euroinmobiliaria

Euroinmobiliaria también ofrece el arriendo asegurado en muchos de sus proyectos. El funcionamiento es el siguiente: Euroinmobiliaria arrienda directamente el departamento del inversionista y luego lo subarrienda a un tercero. El inversionista recibe mensualmente el pago de arriendo, esté o no esté ocupado el inmueble, y lo más importante, sin pagar absolutamente nada. No hay comisiones de administración, cubren los gastos comunes, y todo el servicio es 100% gratuito. Además, el inversionista se despreocupa completamente de la gestión del arriendo. Respecto al estado del departamento, Euroinmobiliaria se compromete a devolverlo en buenas condiciones, reparando cualquier daño causado por el arrendatario sin costo para el propietario durante todo el período del contrato.

La Importancia de la Cláusula de Garantía (Fianza) en Contratos de Arrendamiento

Cuando un propietario decide arrendar su propiedad, cede el beneficio de uso de un bien. Por ello, es indispensable que existan regulaciones y acuerdos que den garantía de un buen uso, mantención y cuidado del inmueble. Esto actúa como un seguro tanto para el arrendador, al garantizar las precauciones que deben tener quienes hagan uso de su inmueble, como para el arrendatario, al tener una noción clara sobre cómo usar la propiedad y ante qué debe responder en caso de pormenores.

La garantía, en este contexto, es un monto de dinero que entrega el arrendatario al arrendador con el objeto de asegurar la conservación de la propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe, así como el pago de los perjuicios y deterioros que se causen. Del mismo modo, autoriza al arrendador a descontar cualquier deuda que mantenga el arrendatario por gastos comunes o servicios básicos, luego de la restitución de la propiedad.

Desde Legal Broker, empresa dedicada a servicios de orientación y asesoría a Corredores de Propiedades, explican que, si bien la garantía no es una exigencia legal, sí es una cláusula de amplia aplicación en la práctica inmobiliaria y es altamente recomendable que esté presente en todos los contratos de arrendamiento. Ambas partes pueden convenir libremente el monto de la garantía, la forma de restitución y las reglas para que el arrendador aplique los descuentos que procedan.

Aspectos Clave para la Estipulación de la Garantía

Es fundamental que la cláusula de garantía estipule de manera clara:

• Qué es lo que queda cubierto.
• El monto que se entrega y el monto que se debe restituir por parte del arrendador (en pesos o en UF).
• La forma y plazo en que debe producirse la restitución.
• Un proceso en el que el arrendatario pudiera impugnar el presupuesto exhibido por el arrendador para efectuar las reparaciones.

Daniela Lagos, Gerente Legal de Legal Broker, indica que lo recomendable es siempre realizar un inventario con fotografías al momento de la entrega de la propiedad al arrendatario. Además, se puede agregar una cláusula que asegure el pago de cualquier deuda pendiente en la propiedad luego de la restitución, como gastos comunes o servicios básicos.

En la práctica, lo más común es que la garantía se fije por un monto equivalente a 1 mes de renta, que puede establecerse en pesos o en UF. Si se fija en pesos, se recomienda que la restitución por parte del arrendador sea de acuerdo al monto del último canon de arriendo para que incluya el reajuste aplicado.

Conflictos Comunes Relacionados con la Garantía de Arrendamiento

Aunque una cláusula de garantía clara disminuye el riesgo de conflicto, la ausencia de una regulación legal suficiente genera en la práctica situaciones de indefensión. Es muy común que surjan conflictos durante la vigencia o al término del contrato de arrendamiento:

Conflictos Durante la Vigencia del Contrato

• Atrasos en el Pago de la Renta: El arrendatario que se atrasa solicita o imputa directamente el pago de la renta a la garantía retenida por el arrendador. A pesar de que la mayoría de los contratos lo prohíben, en la práctica el arrendador no siempre tiene herramientas inmediatas para exigir el pago, salvo iniciar un juicio.

Conflictos al Término del Contrato

• Daños o Deudas que Superan la Garantía: El arrendatario restituye la propiedad con daños o deudas que superan el monto entregado en garantía, debiendo el arrendador asumir los costos por la diferencia.
• Disputa sobre Presupuestos de Reparación: El arrendador considera que la propiedad fue restituida con daños y exhibe un presupuesto emitido por un profesional de su confianza. Este presupuesto puede superar el monto de la garantía, dejando al arrendatario sin posibilidades de discutir la procedencia de dicho presupuesto.
• Negativa del Arrendador a Restituir la Garantía: Este supuesto es bastante común y deja en total indefensión al arrendatario, ya que la única forma de exigir la restitución sería a través de una acción judicial, lo cual resulta gravoso en comparación con el monto de la garantía.

Dada la finalidad de la garantía, no es posible que el arrendatario impute el pago de la renta de arrendamiento a este monto, porque esto dejaría al arrendador desprotegido si recibe la propiedad con daños o deudas.

Recomendaciones Legales sobre la Garantía

Daniela Lagos de Legal Broker enfatiza que ante un conflicto entre arrendador y arrendatario, siempre se recomienda buscar la negociación entre las partes para llegar a un acuerdo. Para ello, Legal Broker dispone de un equipo de abogados que ofrece asesoría para resolver dudas y trabajar en conjunto para lograr el éxito de las operaciones. Legal Broker, con 4 años en el mercado, atiende tanto a Corredores de Propiedades independientes como a reconocidas empresas del rubro.

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