La Problemática de la Liquidez en Adultos Mayores
En varias comunas del país, el aumento sostenido en el valor del suelo ha transformado el pago de contribuciones en una pesada carga para muchas personas mayores que viven de pensiones modestas. Se trata, en la mayoría de los casos, de adultos mayores que habitan hace décadas en sus viviendas, que no desean ni pueden dejar su barrio, pero que enfrentan serias dificultades de liquidez para hacer frente a este impuesto creciente y, más en general, para hacer frente a sus gastos.
Esta situación no se define como pobreza estructural, sino como un descalce entre patrimonio y flujo, donde se posee un bien de alto valor, pero no se dispone de dinero en efectivo para cubrir las necesidades diarias o impuestos.
¿Qué es la Hipoteca Reversa o Inversa?
La solución que se plantea para esta problemática es permitir que estas personas “liquiden” parte del valor de su propiedad sin tener que abandonarla. De forma sencilla, podemos entender este tipo de hipoteca como un negocio financiero que se aplica de forma inversa a la forma normal de hipoteca, de ahí su nombre.
En una hipoteca tradicional, el monto de la deuda va disminuyendo debido al pago de amortización mensual. En contraste, en la hipoteca revertida, la deuda se incrementa con el paso de los años y, además, posee un límite, tanto de años como de monto, lo cual se relaciona con la expectativa de vida del deudor. El adulto mayor no paga esta hipoteca; al contrario, recibe dinero por su propiedad, lo que le otorga el carácter de inversa.
La figura legal propuesta es un contrato entre el dueño de la vivienda y una institución estatal. Se establece el valor de la propiedad mediante una tasación del inmueble y un cálculo de la expectativa de vida del dueño o dueña. Posteriormente, se acuerdan los tiempos y montos mensuales de pago. Los diputados Germán Verdugo, Alejandro Santana, Diego Paulsen, Germán Becker y René Manuel García enfatizaron que el adulto mayor no pierde su casa ni la abandona; se le entrega una mensualidad para incrementar sus ingresos, sin dejar de vivir en el inmueble hasta su fallecimiento. Esta mensualidad se calcula en base a la proyección de vida del adulto mayor, y se recibe esa suma hasta el fin de su vida.
Es importante tener en cuenta que la vivienda es la garantía para el préstamo. Cuando el adulto mayor fallece, los herederos tienen dos opciones: pagar el monto entregado al beneficiado, manteniendo así el inmueble, o entregarlo para que con su valor se satisfaga el crédito en su totalidad.
Experiencia Internacional y Potencial en Chile
Este mecanismo funciona con éxito en países con mercados financieros desarrollados, como el Reino Unido, Estados Unidos, Australia y España. De hecho, el modelo de la hipoteca revertida o inversa ha sido satisfactorio y de gran utilidad en otras naciones como Francia, Holanda, Bélgica, Canadá, Japón, Nueva Zelanda y China. La hipoteca revertida ha sido utilizada desde los años 80 en países como Estados Unidos e Inglaterra y desde 2006 ha comenzado a implementarse en España.
Desafíos y Propuestas para su Implementación en Chile
Barreras Legales y Culturales
En Chile, sin embargo, existen trabas legales que han impedido su implementación eficaz. Por una parte, la ley exige contratar un seguro de desgravamen en toda deuda hipotecaria, algo innecesario en una hipoteca revertida, ya que esta se extingue precisamente con la muerte del deudor. La modificación de estas disposiciones permitiría abrir un camino para que más adultos mayores puedan acceder a esta herramienta.
Además, las compañías de seguros de vida podrían ofrecer rentas vitalicias con respaldo inmobiliario, transfiriendo la propiedad de la vivienda a la aseguradora, pero permitiendo que el pensionado la habite de por vida.
Naturalmente, existen reticencias culturales que no deben ser subestimadas. Para muchos adultos mayores, el uso de su vivienda como garantía implica una merma en la herencia para sus hijos, un tema emocionalmente sensible. Sin embargo, se pueden pactar fórmulas intermedias. Dar viabilidad legal y cultural a estos instrumentos es una forma concreta de cuidar a nuestros mayores, reconociendo el valor de sus viviendas y permitiéndoles vivir con mayor tranquilidad económica en el lugar que han elegido para envejecer.
Propuesta Legislativa y Entidades Involucradas
Debido a los cuestionamientos al proyecto que permite a los adultos mayores hipotecar sus casas para mejorar sus pensiones, los diputados de RN Germán Verdugo, Alejandro Santana, Diego Paulsen, Germán Becker y René Manuel García aclararon que estas personas no pierden sus viviendas y tampoco las abandonan. La idea de este proyecto, según afirmaron, es dar una posibilidad a los adultos mayores y en ningún caso se trata de una imposición a éstos.
Además, aclararon que la iniciativa es un proyecto de resolución, no un proyecto de ley, por lo tanto, es una propuesta que se le hace al Ejecutivo para que la estudie y plantee una solución. Dentro del proyecto de resolución, se solicita que sea la Dirección General de Crédito Prendario (Dicrep), conocida popularmente como "Tía Rica", la entidad que efectuaría la entrega de las mensualidades de acuerdo a la tasación comercial del inmueble.
En el evento que no sea factible que la Dicrep amplíe su giro a bienes inmuebles, se crearía un Servicio Público-Estatal para dicho fin, en ningún caso privado, de manera tal que los bancos e instituciones financieras, cajas de compensación y empresas de retail queden excluidos.
Debate y Críticas en Torno a la Hipoteca Reversa
El Contexto del Sistema de Pensiones
Es un hecho conocido que en Chile existe un pésimo resultado del sistema de capitalización individual para otorgar pensiones. Las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) han obtenido más de 3,75 billones de pesos como ganancia de este lucrativo negocio, de ingreso obligatorio mediante el descuento a quienes trabajan.
Según cifras de la Superintendencia de Pensiones, a diciembre del año 2014, casi 7 de cada 10 personas entre 55 y 60 años de edad tenía en su cuenta de capitalización individual una suma de ahorro que no superaba los 20 millones de pesos. Actualmente, solo 9 países del mundo tienen un sistema de pensiones similar al chileno, lo que evidencia la singularidad del modelo chileno.
Según explicó el Dr. Suárez, un sector muy pequeño de los pensionados en Chile recibe las mejores jubilaciones, que en promedio son de 350 mil pesos. Sin embargo, las jubilaciones promedio de quienes tenían sueldos que no superaban los 700 mil pesos, fluctúan entre los 150 mil y 180 mil pesos. El mismo informe recomienda que el mejor segmento para incentivar este instrumento es el de los bajos ingresos, pues los quintiles más altos presentan una saturación de herramientas financieras y son un sector más reducido, lo cual da cuenta de la concentración de riqueza.
Objeciones de Expertos y Políticos
La propuesta de la hipoteca reversa ha generado un importante debate. El especialista Barraza expresó: “Las pensiones se mejoran trabajando sobre las pensiones, no sobre el patrimonio de los adultos mayores”. Asimismo, considerando los bajos montos de las pensiones promedio, el Dr. Suárez advirtió que “este mecanismo de pedir un préstamo bajo la garantía de la casa es una salida que libera al Estado de resolver el problema de las pensiones y libera a los legisladores de discutir cómo mejorar las pensiones”.
Otro punto en cuestión del proyecto es la preocupación de que al hipotecar sus viviendas, los jubilados dejarían de ser propietarios de estas. “La herencia que constituía el bien raíz, en un caso extremo, desaparece”, afirmó Hansen. Sobre este supuesto, el Dr. Suárez subraya que en muchos casos la herencia es una necesidad para el núcleo familiar del pensionado, pues “en los sectores vulnerables las familias siguen siendo extensas, están los hijos, los nietos, las nueras viviendo con los adultos mayores que lograron con mucho esfuerzo tener su casa”.