En Chile, frente a un contrato de arrendamiento de una casa o un departamento, pueden surgir diversos problemas legales e incumplimientos. Comprender los aspectos básicos de los procesos judiciales es esencial para proteger los derechos tanto de arrendadores como de arrendatarios.
El contrato de arriendo: Base legal y recomendaciones
El Código Civil define el arriendo como un contrato que genera derechos y obligaciones recíprocas. El arrendatario se obliga a pagar una renta por usar y ocupar el espacio. Aunque la legislación chilena no obliga a realizar el contrato por escrito -siendo un contrato consensual-, es altamente recomendable formalizarlo.
Importancia de la formalización
- Escritura privada: Documento firmado por ambos contratantes.
- Escritura privada con firmas autorizadas ante notario: Aporta mayor valor probatorio al contar con un ministro de fe.
- Escritura pública: Otorgada ante notario, ofrece el mayor grado de seguridad jurídica.
Un contrato por escrito sirve como título fundante para ejercer acciones legales. Se recomienda incluir el inventario de bienes, el valor de la renta, la forma de reajuste y la duración del contrato.
Ley "Devuélveme mi casa" (Ley 21.461)
Promulgada en junio de 2022, esta normativa representa un avance significativo para agilizar la recuperación de propiedades, especialmente ante inquilinos morosos o con daños materiales significativos. Introduce el procedimiento monitorio, que permite al arrendador exigir el pago de rentas, gastos comunes y consumos adeudados, junto con la restitución del inmueble.
Requisitos para el procedimiento monitorio
Para interponer esta demanda, el contrato debe constar por escrito y las firmas deben estar autorizadas ante notario. El juez dictará sentencia tras la demanda si el arrendatario no paga en el plazo de 10 días corridos o no presenta una oposición fundada.
Tipos de procedimientos judiciales
Dependiendo de la naturaleza del conflicto, existen dos vías principales:
1. Procedimiento monitorio (Art. 18-A y ss. Ley 18.101)
Busca el pago de rentas insolutas y la restitución consecuencial del inmueble. Se caracteriza por ser un proceso ejecutivo donde se requiere el pago bajo apercibimiento de lanzamiento (desalojo).
2. Procedimiento sumario (Art. 8 Ley 18.101)
Es un proceso declarativo y residual. Se utiliza cuando existen otras causales de término de contrato distintas al no pago de rentas, tales como expiración del plazo, desahucio o indemnización de perjuicios. Se rige por las reglas del juicio sumario del Código de Procedimiento Civil.
Aspectos clave del proceso judicial
- Competencia: Los juicios se tramitan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común del lugar donde se ubica el inmueble.
- Patrocinio: Por regla general, la demanda debe ser patrocinada por un abogado. Solo en contratos con renta inferior o igual a 4 UTM las partes pueden comparecer personalmente.
- Notificación: Se aplica una presunción de derecho del domicilio del demandado, que corresponde al inmueble arrendado.
- Medidas precautorias: La reforma permite la restitución anticipada del inmueble si este ha sido destruido parcialmente o inutilizado por acción del arrendatario.
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Consideraciones sobre el desahucio y el precario
El desahucio es el acto por el cual una parte notifica la terminación anticipada del contrato. En contratos de duración indefinida, el plazo de preaviso es de dos meses, aumentando un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis meses.
Por otro lado, el juicio de precario (artículo 2195 inciso 2° del Código Civil) es la vía adecuada para recuperar inmuebles ocupados sin contrato, es decir, cuando existe tenencia de cosa ajena sin título y contra la voluntad del dueño.
Consejos para arrendadores
- Solicite siempre el certificado de dominio vigente del inmueble.
- Verifique la solvencia del arrendatario (ingresos mínimos sugeridos de 3 veces la renta).
- Considere la inclusión de codeudores solidarios.
- Documente los daños existentes antes de la entrega de la propiedad.
- Ante el no pago, inicie acciones legales prontamente para evitar la acumulación de deudas incobrables.