El presente proyecto tiene como objetivo principal analizar y evaluar la construcción de un establecimiento de larga estadía privado y con fines de lucro, dirigido hacia el adulto mayor. Este análisis incorpora como base las deficiencias actuales presentadas por este tipo de instituciones en Chile y el mundo, buscando ampliar la oferta de servicios de excelencia que sigan estándares y protocolos de calidad establecidos. El enfoque está dirigido a un público de un nivel socioeconómico elevado, específicamente al segmento ABC1, en la zona de San Fernando, La Paloma, Chile.
Se brindará un servicio íntegro que destaque por su excelencia, su personal, sus procesos y su trato hacia el adulto mayor, emplazado en un ambiente campestre y de fácil acceso en automóvil. Esto permitirá captar residentes de otras regiones, específicamente de las regiones Metropolitana y VII, con el fin de posicionar la residencia o establecimiento como uno de los mejores en cuanto a la calidad del servicio ofrecido en territorio nacional.
Justificación y Contexto Demográfico
Lo planteado anteriormente se justifica en un incremento sustancial de adultos mayores en el mundo y en Chile. Entre los años 2000 y 2015, la proporción de la población mundial que era mayor de 60 años aumentó en un 2,3%, del 9,9% al 12,3%. Las proyecciones indican que en los próximos 15 años la proporción de personas de 60 años o más a nivel mundial aumentará un 4,2%, alcanzando el 16,5% en 2030. Para Chile, el panorama es bastante similar, ya que en el año 2011 las personas mayores de 60 años representaban el 15,6% de la población total, estimándose que para el año 2050 este grupo etario representará aproximadamente el 30% de la población chilena.
A medida que aumenta la cantidad de adultos mayores, aumentarán los servicios requeridos en todo aspecto por este grupo de personas. De acuerdo al Estudio Nacional de la Dependencia en las Personas Mayores en Chile, se estima que entre un 21,4% y 25,5% de las personas de 60 años y más presentan dificultades en la realización de actividades básicas de vida diaria (como comer, vestirse, entre otras), y un 10,7% padece discapacidad o dependencia severa. Asimismo, más del 70% de los adultos mayores que presenta algún tipo de dependencia recibe prestaciones o servicios en su hogar, por lo que es evidente que existe y existirá un porcentaje de adultos mayores que requerirán asistencia continua de distinto tipo.
El envejecimiento de la población es uno de los cambios más destacados del siglo XXI. El aumento en la esperanza de vida y la disminución de las tasas de fertilidad significan que la población de mayor edad es cada vez más numerosa. Esta tendencia ha llevado a pensar y rediseñar muchos aspectos de la atención médica, el diseño de hospitales y, en general, a apuntar a ciudades accesibles.
Desafíos Sociales del Envejecimiento y el Prejuicio
Una de las dificultades que tienen las personas en edad avanzada es la permanencia en soledad por la falta de integración tanto familiar como social, y la escasez de programas de recreación, actividad física, turismo y lúdica, que les generen distracción y esparcimiento, lo cual hace que caigan en cuadros de depresión.
Existe en la comunidad un prejuicio y actitudes frente a la ancianidad, puesto que no se les considera como personas con anhelos y necesidades, que requieren de tiempos de ocio, actividad y amor.
Actualmente, las distintas generaciones de la familia quieren vivir separadas. Para un adulto mayor, vivir solo(a) significa una forma de mantener su autoestima, en el sentido de que les otorga confianza respecto a su capacidad para cuidar de sí mismos, y representa un paso importante en términos de reafirmar su independencia económica, lo cual constituye la preocupación más frecuente: "no convertirse en carga para los suyos".
Envejecimiento Saludable y Exitoso (DocMorris)
Propuesta de Valor: Un Nuevo Modelo de Residencia
En este contexto, una buena alternativa la constituyen los condominios o villas, en los que los adultos mayores arriendan sus propios departamentos o casas, pero a la vez cuentan con una serie de beneficios como asistencia médica permanente, servicios de seguridad y talleres con actividades en las que participan todos los residentes. Es decir, allí los adultos mayores mantienen su autonomía pero también comparten con otros de su misma edad e intereses.
En Chile, y particularmente en la Región del Maule, las residencias para adultos mayores independientes escasean. Si bien, con el tiempo este tipo de establecimientos ha ido desarrollándose para recibir con una mejor y mayor capacidad (tanto de personal, como de infraestructura y servicios) al adulto mayor, todavía el concepto de este servicio no ha cambiado en la mente de las personas. Quizás por el estigma que siempre ha perseguido a estas instituciones como "lugares de abandono para ancianos", lo que hace muy difícil tomar la decisión de elegir esta opción. Para que esto cambie, la sociedad chilena debe orientarse hacia el cambio de imagen tanto frente al proceso de envejecimiento como a la vejez, en el sentido de revalorizarla positivamente.
Se pretende crear un proyecto distinto orientado al estrato social ABC1, que implique ver al adulto mayor de manera diferente a la que se ha hecho hasta hoy. Esto conllevará al desarrollo de un proyecto dirigido a adultos mayores que no necesitan un cuidado personal, pero que eligen no vivir solos en su propio hogar; desligándose de las tareas que implican ocuparse por la mantención de un hogar y así poder disfrutar más el día a día, permitiéndoles obtener una mejor "calidad de vida".
Etapas de Implementación del Proyecto
El proyecto se puede separar en tres etapas claras:
- La primera es la construcción de la obra física del establecimiento con todos sus requerimientos.
- La segunda etapa comenzaría por implementar estrategias de marketing y posicionamiento iniciales para la captación de residentes, junto con la contratación del personal de trabajo, compra de materias primas y contratación de servicios básicos, entre otros.
- La tercera y última etapa es la que concierne a la apertura del establecimiento en sí, siguiendo protocolos de atención o procesos claros y normados.
Análisis Financiero y de Rentabilidad
Ingresos y Egresos
Los ingresos del proyecto estarán relacionados directamente con la cantidad de residentes por año que tenga el establecimiento, y los que a su vez dependerán del tipo de habitación que elija el residente en conjunto de su estado y grado de dependencia médica. Los egresos se subdividen en tres secciones:
- Costos fijos: asociados solo a servicios básicos.
- Costos variables: que involucran a los servicios operacionales y artículos de oficina, aseo, entre otros.
- Gastos administrativos: que se relacionan con las remuneraciones del personal de trabajo diario, los que representan más del 70% de todos los egresos.
Inversión Inicial y Proyecciones
En cuanto a la inversión inicial total, se obtiene que se necesitará un total de 71.170 UF para construir una residencia que cumpla con todas las expectativas y exigencias propuestas. Del total requerido, se estima que el 91,8% es representado por la construcción física del establecimiento. Al requerir una elevada inversión inicial, se fijó un período de evaluación de 16 años, lo que ayudó a prorratear al pago sistemático de ciertos porcentajes de financiamiento de la inversión inicial total del proyecto.
Tras efectuar los análisis correspondientes, se obtiene que el proyecto no es rentable en cualquier escenario planteado (normal, optimista y pesimista) con los supuestos planteados, si no se cuenta con algún tipo de financiamiento inicial. Se evalúa que el proyecto puro, es decir, sin financiamiento, no es rentable producto de un VAN negativo debido principalmente a los altos costos de inversión inicial.
Influencia del Financiamiento en la Rentabilidad
Al evaluar los mismos escenarios anteriores, pero ahora incorporando distintos porcentajes de financiamiento inicial saldados en distintos períodos de tiempo, se obtiene que el proyecto es rentable en la medida que se financie más del 50% de la inversión inicial repactada en 12 años o más, solamente en los escenarios normal y optimista, con los supuestos y condiciones estipuladas. Mientras mayor sea el porcentaje y el plazo de financiamiento de la inversión inicial total, mayor posibilidad de que el proyecto sea rentable.
Junto a esto, tras el análisis de sensibilidad realizado se obtiene que solamente para un escenario optimista el proyecto sin financiamiento sería rentable ante una disminución del precio mensual de estadía de un 5% o 10%, y que una disminución considerable del porcentaje en la inversión inicial en obras físicas no impacta significativamente al proyecto en ningún escenario. En resumen, el proyecto será rentable dependiendo del grado de financiamiento inicial con el que se cuente. La dificultad de conseguir un financiamiento mayor al 50% de la inversión inicial es alta debido a los indicadores económicos negativos asociados a la evaluación del proyecto sin financiamiento.
Metodología del Estudio de Proyectos
Como lo expone Gabriel Bacca Urbina en su libro Evaluación de Proyectos (México, Ed. McGraw-hill, 2013), un proyecto es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema, la cual tiende a resolver una necesidad humana. Un proyecto es la planeación de las acciones encaminadas a alcanzar un propósito o fin específico; por su parte, la inversión es la utilización de capitales para alcanzar un dividendo futuro.
Todo proyecto tiene una estructura racional y su primer peldaño para su formulación tiene que ver con la determinación de los objetivos, seguidos estos de un análisis de mercado mediante el cual se determina la cantidad de consumidores que adquirirán el bien o servicio, el espacio ideal para su desarrollo, el tiempo para su ejecución y los precios dispuestos a pagar por el público objetivo.
De igual forma, es necesario un análisis técnico operativo con el cual se analiza la determinación del tamaño óptimo, la localización y zonas de influencia, el tipo de instalaciones y los procesos organizativos que se requieren, las especificaciones en recursos materiales, financieros y humanos que se precisan en la operación, así como los aspectos legales necesarios para el aseguramiento técnico del proyecto.
Una vez se tienen los diferentes estudios y análisis obtenidos con la utilización de las diferentes metodologías empleadas, sus cifras son guías importantes de comparación de las proyecciones frente a las oportunidades que el entorno ofrece. Sin embargo, la decisión final depende del responsable del proyecto o su equipo de trabajo, ya que las metodologías proporcionan las bases para decidir, pero estas no incorporan aquellos elementos no medibles, intangibles que dependen del juicio del responsable de la decisión.
Etapas y Profundidad de un Estudio de Inversión
Según Bacca Urbina (2013), aunque cada estudio de inversión es único y distinto a todos los demás, la metodología que se aplica en cada uno tiene la particularidad de adaptarse a cualquier proyecto. Dentro de su descripción, indica tres niveles de profundidad, cada uno con una serie de pasos indispensables.
En el estudio de un proyecto, sea cual fuere la profundidad con que se realice el análisis, se diferencian dos etapas principales:
- La primera de ellas es la preparación, cuyo objeto es detallar todas las características que sean susceptibles de generar cambios en el flujo de efectivo del proyecto.
- En la preparación del proyecto se distinguen, a su vez, dos subetapas: una cuyo propósito es el de reunir información sobre la base de estudios concretos, de mercado, de ingeniería, financieros y organizacionales.
El Estudio Técnico en Detalle
El estudio técnico es el que, mediante el análisis de las distintas variables, determina el tamaño del proyecto (sea este una planta de producción o construcción), establece su óptima localización, los elementos de ingeniería, los aspectos legales propios de la organización y los elementos administrativos.
De acuerdo con los autores Nassir y Reinaldo Sapag Chain, el estudio técnico no se realiza en forma desunida de los otros estudios existentes puesto que cada uno aporta elementos que se interrelacionan para determinar su viabilidad. Es así que, por ejemplo, el estudio de mercado define la oferta y demanda del producto, las características del producto, la logística y métodos de aprovisionamiento de materias primas, los medios y sistemas para la comercialización, información que se tiene en cuenta y se analiza con el objeto de establecer el mejor y más eficiente proceso de producción.
Por su parte, el estudio de los aspectos legales indicará las posibles restricciones de la ubicación de este de acuerdo con los planes de ordenamiento territorial o los condicionamientos especiales de las normas locales que exigirían ajustar la modalidad de los procesos productivos. Con este estudio se realiza la parte inicial del estudio formal de la investigación, en donde se determinan cifras para la oferta y la demanda, e incluye un análisis de precios y los canales para su comercialización.
Evaluación Económica y Análisis de Riesgo
Los aspectos que sirven de base para la siguiente etapa, que es la evaluación económica, son la determinación de la tasa de rendimiento mínima aceptable y el cálculo de los flujos netos de efectivo. Ambos, tasa y flujos, se calculan con y sin financiamiento. Cuando se habla de financiamiento es necesario mostrar cómo funciona y cómo se aplica en el estado de resultados, pues modifica los flujos netos de efectivo. Asimismo, es interesante incluir en esta parte el cálculo de la cantidad mínima económica que se producirá, llamado punto de equilibrio. Esta parte es muy importante, pues es la que al final permite decidir la implantación del proyecto.
Normalmente no se encuentran problemas en relación con el mercado o la tecnología disponible que se empleará en la fabricación del producto; por tanto, la decisión de inversión casi siempre recae en la evaluación económica. Ahí radica su importancia.
Por lo general, la última parte tratada en el estudio de factibilidad es la evaluación económica. Sin embargo, este texto aporta una más a la que llama análisis y administración del riesgo, en la cual se presenta un enfoque totalmente nuevo sobre el riesgo. La ventaja de este concepto es que puede aplicarse en economías inestables, a diferencia de otros enfoques de aplicación más restringida. El resultado de una evaluación económica tradicional no permite prever el riesgo de una posible bancarrota a corto o a mediano plazo, lo que sí es posible con esta perspectiva de análisis. El enfoque que aquí se presenta se llama analítico-administrativo porque no solo cuantifica de cierta forma al riesgo, sino que, mediante su administración, previene la quiebra de la inversión hecha al anticipar la situación para evitarla.